Treibt das Öl- und Gasheizungsverbot Millionen Immobilienbesitzer in den Ruin?
Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024). Hinter diesem unscheinbaren Begriff verbirgt sich eine gewaltige politische und finanzielle Umwälzung. Allein deren Ankündigung verbreitete bei Millionen von Besitzern einer Immobilie in Deutschland Angst und Schrecken, aber insbesondere Wut, denn viele sehen darin einen nie dagewesenen Angriff auf ihr Eigentum, ihre Ersparnisse und ihre Altersvorsorge.
Umstrittene Energiewende als Hintergrund
Die sogenannte Ampel-Koalition aus SPD, Grünen und FDP plant eine bei der Bevölkerung heftig umstrittene Energiewende, sämtlichen Widersprüchen und Ungereimtheiten zum Trotz.
Da ist zum Beispiel die Abschaltung der verbliebenen drei deutschen Kernkraftwerke, während Polen gerade angekündigt hat, künftig auf Kernkraft zu setzen und der grüne (!) deutsche Wirtschaftsminister Robert Habeck, wie er kürzlich im TV erklärte, den Betrieb von Kernkraftwerken in der Ukraine völlig in Ordnung findet. Vom Atomstromland Frankreich ganz zu schweigen. Ähnlich widersinnig und realitätsfern sind die Pläne der augenscheinlich ideologiegetriebenen Grünen auch hinsichtlich Windkraft, Solarstrom und Elektro-Mobilität.
Da passt das geplante GEG 2024 ins Bild. Nach längerem Hin und Her einigten sich die Ampel-Koalitionäre am 07.03.2023 auf einen Entwurf für die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes. Die Regierungsparteien sehen die Energiewende im Wärmebereich als "Schlüsselbereich" um die selbstgesetzten klimapolitischen Ziele zu erreichen und auch die Chance, die Abhängigkeit von fossilen Rohstoffen zu reduzieren. Ziel der Bundesregierung ist, das novellierte GEG 2024 noch vor der Sommerpause im Bundestag zu beschließen.
Als "Heilsbringer" propagieren die Klimaschützer in der Regierung, neben Wasserstoff- und Hybridheizungen, insbesondere die Wärmepumpe. Das ist ein mit Strom betriebenes Heizsystem, welches Boden-, Grundwasser- oder Umgebungswärme nutzt, um ein Haus zu beheizen.
Nach einem virtuellen "Wärmepumpengipfel" im Juni 2022 mit Unternehmen und Verbänden sagte Wirtschaftsminister Robert Habeck, dass das Ziel sechs Millionen Wärmepumpen bis 2030 seien. 2021 waren in Deutschland rund 150.000 Wärmepumpen eingebaut worden. Ab 2024 müssten es, so Habeck, jährlich 500.000 sein.
Seit der Gesetzesnovelle überschlagen sich Medien und soziale Netzwerke mit immer neuen Beiträgen, Kommentaren und Wasserstandsmeldungen. Der Hauptwelle der Kritik richtete sich gegen das darin festgeschriebene Verbot von Öl- und Gasheizungen ab 2024.
Am 02.04.2023 berichtete dann die Zeit, dass sich die Regierungskoalition nach den massiven Protesten auf einen leicht geänderten Gesetzentwurf geeinigt hat.
Wer ist vom GEG 2024 grundsätzlich betroffen?
Im Jahr 2021 waren in Deutschland rund 6,5 Millionen Gasheizungen und 4,4 Millionen Ölheizungen Betrieb. Damit sind gut 32 Millionen Haushalte direkt oder indirekt vom Verbot von Öl- und Gasheizungen betroffen. Es konnte also niemanden ernsthaft überrascht haben, dass der Widerstand gegen das Gesetz heftig ausfallen würde.
Was in der Novelle zum GEG 2024 im Wesentlichen stand
Ursprünglich plante das Wirtschaftsministerium ab 01.01.204 den Einbau neuer Öl- und Gasheizungen komplett zu verbieten. Bereits installierte Öl- und Gasheizungen sollen nur noch maximal 30 Jahre, also bis 2045, laufen dürfen. Für den Fall, dass eine Öl- oder Gasheizung kaputt geht, sollen die Besitzer lediglich drei Jahre Zeit haben, um auf Anlage mit erneuerbarer Energie umzustellen.
Was nun im GEG 2024 Gesetzentwurf steht
Das Ziel hat sich - natürlich - nicht geändert. Allerdings hat man es etwas entschärft.
Bei einem Heizungstausch müssen ab 2024 mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien eingebunden werden. Ausnahmen soll es nur für Eigentümer geben, die älter als 80 Jahre sind. In diesen Fällen greift die Pflicht erst, wenn das Haus vererbt oder verkauft wird. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit, erneuerbare Energien in das Heizsystem einzubinden. Weitere Ausnahmen sind für Härtefälle geplant, wenn Gebäudewert und Investition in keinem Verhältnis stehen.
Für Mehrfamilienhäuser, die mit Zentral- oder Gasetagenheizungen versorgt werden, soll es umfassende Übergangsregelungen geben. Fällt die erste Gasetagenheizung in dem Gebäude aus, haben die Eigentümer erstens drei Jahre Zeit, um zu entscheiden, wie für das gesamte Gebäude auf erneuerbare Heizungen umgestellt wird. Zweitens erhalten sie, wenn sie sich für eine Zentralisierung der Heizung entschieden haben, weitere zehn Jahre Zeit zur Umsetzung.
Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung muss nicht sofort ausgetauscht werden. Auch Reparaturen sind noch möglich. Die Austauschpflicht greift nach jetzigem Kenntnisstand erst bei einem irreparablen Defekt oder nach 30 Jahren Betriebsdauer.
Bei Heizungshavarien (also wenn die Heizung komplett ausfällt und nicht repariert werden kann), wenn der Anschluss an ein Wärmenetz nicht unmittelbar möglich ist und beim Austausch von Etagenheizungen soll es Härtefallregelungen, Sonderregelungen und längere Übergangsfristen geben.
Auch Förderungen oder Abwrackprämien soll es geben. Daneben hat das Wirtschaftsministerium angeregt, dass der Steuerbonus für die Sanierung künftig auch für Vermieter gelten könnte.
Wichtig: Noch ist das Gesetz nicht verabschiedet. Es besteht also die Möglichkeit, dass es noch zu weiteren Änderungen kommt! Eine Wärmeplanung lohnt sich auf jeden Fall.
Experten: Auch beim neuen Entwurf werden alle Ziele verfehlt
Die gewünschte Erfolg bei der Energiewende erweist sich bei näherem Hinsehen in viererlei Hinsicht als fragwürdig. Viele Experten rechnen vor, dass dabei keines der von der Regierung angestrebten Ziele auch nur ansatzweise erreichbar sei.
Einbauziel von Wärmepumpen bis 2045 nicht erreichbar
Rund Millionen Wärmepumpen sollen laut Habeck bis 2045 bundesweit eingebaut sein, um das gesteckte Ziel der Klimaneutralität zu erreichen. Sollte es tatsächlich gelingen, die vom Wirtschaftsminister gewünschten 500.000 Pumpen jährlich einzubauen, wären das bis 2045 gerade einmal 11 Millionen. Weit weg von den gewünschten 20 Millionen.
Aber selbst die 500.000 pro Jahr sind völlig unrealistisch, wenn man sich vor Augen hält, dass das Portal efahrer.com schon am 02.12. 2022 berichtete , dass es massiv an Handwerkern für den Einbau von Wärmepumpen mangelt.
Wärmepumpen schlechter fürs Klima als Gasheizungen
Der Kanal Vermietertagebuch rechnet in einem YouTube-Video ausführlich vor, warum die CO2-Belastung pro kWh bei Wärmepumpen am Ende höher ist als bei den aktuellen Gasheizungen. Kurz zusammengefasst liegt das daran, dass der CO2-Ausstoß von Gasheizungen mit 247g/kWh ohnehin nur um weniger als 23% über dem von Wärmepumpen mit 201g/kWh. Da aber Wärmepumpen mit Strom betrieben werden, muss man sich zudem auch den CO2-Strommix Deutschlands ansehen. Dieser stieg von 2020 bis 2022 bereits um 21% von 397g/kWh auf 480g/kWh. Grund war die zunehmende Verstromung hoch schmutziger Braunkohle aufgrund mangelnden Windes und vor allem der Abschaltung der Hälfte der verbliebenen AKW.
Und auch für 2023 ist aufgrund der Abschaltung der letzten drei deutschen AKW mit einer weiteren Erhöhung des durchschnittlichen CO2-Ausstosses durch Stromerzeugung zu rechnen. Und dieser immer schmutzigere Strom soll nun die Wärmepumpen betreiben, welche die Gasheizungen ersetzen sollen.
Die Kosten sind deutlich höher als vom Wirtschaftsminister geplant
Bei FN FinanzNachrichten.de ist nachzulesen, dass der Präsident des Eigentümerverbandes "Haus und Grund", Kai Warnecke, Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) in einem Interview mit der Bild vorwirft, die Kosten für die Wärmewende viel zu niedrig anzusetzen. Laut Warnecke seien die Kosten im Jahr doppelt so hoch wie im Gesetzentwurf angegeben:
"Das Ziel sind 500.000 neue Wärmepumpen im Jahr. Bei Kosten von durchschnittlich 40.000 Euro pro Wärmepumpe entstehen hierdurch jährliche Kosten in Höhe von 20 Milliarden Euro", sagte Warnecke zu "Bild". Im Gesetzentwurf zur GEG-Novelle ist dagegen von 9,157 Milliarden Euro im Jahr bis 2028 die Rede. Anschließend werden die jährlichen Kosten mit 5,039 Milliarden Euro angesetzt.
"Die Zahlen im Gesetzentwurf sind eine Milchmädchen-Rechnung", sagte Warnecke. Er kritisierte zugleich, dass der von Habeck geplante Einbau von 500.000 Wärmepumpen im Jahr viel zu gering angesetzt ist. Dann wären erst nach rund 39 Jahren alle 19,4 Millionen Wohngebäude mit einer Wärmepumpe ausgestattet, sagte Warnecke. Außerdem betrage die Lebensdauer einer Wärmepumpe nur 20 Jahre.
"Auch wenn natürlich nicht alle Gebäude im Endeffekt eine Wärmepumpe erhalten, so machen diese Zahlen deutlich, dass die kalkuliertem Kosten im Gesetzentwurf viel zu niedrig sind und die Annahmen unrealistisch. De facto müssten wir nämlich 1,5 Millionen Wärmepumpen verbauen, um im Jahr 2045 klimaneutral zu sein. Der Gesetzentwurf ist mithin in sich unschlüssig", sagte Warnecke zu "Bild".
Auch bei den Kosten für eine einzelne Wärmepumpe sind die oft verbreiteten Zahlen viel zu niedrig angesetzt. Bei den angeblichen €5.200 - €10.400 (€8.000 - €16.000 abzüglich der 35%-Förderung) wie bei co2-online.de, ging man vermutlich von einem Einfamilienhaus oder bestenfalls Doppelhaus aus.
Außerdem sind die Zahlen an sich irreführend, denn sie beziehen sich lediglich auf die Kosten für die Heiztherme selbst! Die gesamte Infrastruktur (Rohre, Leitungen, etc.) muss aber natürlich ebenfalls ausgetauscht werden. Im bereits oben verlinkten YouTube-Video wird auch nachgewiesen, dass bei einem 10-Parteien-Haus nach Abzug der Förderung (!) rund €65.000 nur für die notwendigsten Arbeiten fällig werden.
Wärmepumpen werden sich NIE wirtschaftlich betreiben lassen
Robert Habeck höchstselbst hatte verkündet, dass sich eine Wärmepumpe nach 18 Jahren wirtschaftlich rechnet. Zudem würden die Preise dafür bald sinken. Demgegenüber schreibt der Bundesverband Wärmepumpe e.V. auf seiner Webseite, dass die durchschnittliche Lebensdauer einer Wärmepumpe 15 bis 20 Jahre beträgt. Danach fallen wider die gesamten Kosten für eine neue Pumpe an. Alle 20 Jahre! Und dann definitiv ohne Förderung!
Im Übrigen ist auch fraglich, wie die zumindest angedachten finanziellen Hilfen für weniger gut situierte Eigentümer, also den kleinen Eigenheim-Besitzer finanziert werden sollen. Bereits jetzt stellt der Finanzminister Lindner die Bürger trotz Rekord-Steuereinnahmen darauf ein, dass 2024 Ausgaben deutlich gekürzt werden müssen, wie u.a. die FAZ berichtete. Wo soll da noch das Budget für die notwendigen milliardenschweren Hilfen herkommen?
Was bedeutet das für Immobilienbesitzer?
Kommt das GEG 2024 in der genannten Form, wird ab 2045 wird die Nutzung von Öl- oder Gasheizungen verboten sein. Der Wert derart beheizter Häuser, und das gilt für alle Haustypen, wird sehr bald drastisch sinken. Dies sollte jeder bedenken!
Wer dem entgegenwirken möchte, hat mehrere Möglichkeiten. Eine ist natürlich immer ein Verkauf der Immobilie. In diesem Falle ist ein zeitnaher Verkauf möglicherweise die beste Lösung, um noch einen einigermaßen vernünftigen Preis erzielen zu können. Ob man in der gegenwärtigen Situation allerdings einen Käufer findet, der einen marktgerechten Preis zu zahlen bereit ist, ist fraglich.
Grundsätzlich werden sich daher die meisten früher oder später Angebote für eine neue Heizung einholen müssen. Wer diese Möglichkeit in Betracht zieht, sollte sich die zur Auswahl stehenden Optionen genau ansehen und frühzeitig Informationen sammeln.
Für weniger betuchte Immobilienbesitzer kann das neue Gesetz zu Verschuldung, Verlust der Altersvorsorge und Altersarmut führen. Wer dies befürchten muss, sollte sich ebenfalls frühzeitig beraten lassen. Im Zweifel kann auch ein unvorteilhafter Verkauf weniger schlimm sein als eine mögliche Schuldenfalle.
Wer es sich leisten kann, sollte in aller Ruhe das endgültige Gesetz abwarten und dann in aller Ruhe entscheiden, wie sich die Vorgaben am günstigsten umsetzen lassen. Aber auch hier gilt: Es ist ein komplexes Thema - Lassen Sie sich deshalb ausführlich beraten!
