Passives Einkommen mit Immobilien aufbauen - So geht’s
Zu Gast: Alexander Raue
Die Folge ist auch auf allen gängigen Podcast Plattformen zu finden:
Den Nine-to-five-Job kündigen, ins steuergünstige Ausland ziehen und mit Immobilien ein passives Einkommen aufbauen: Ein Traum, den sich Alexander Raue erfüllt hat. Alexander lebt derzeit als Vollzeit-YouTuber mit seiner Familie in Costa Rica und hat mit seinen insgesamt 74 Immobilien in Deutschland bereits über 30.000€ Passives Einkommen erzielt und rechnet bis Ende 2022 50.000€ Cashflow zu erwirtschaften.
Allerdings wurde der Immobilienexperte und -coach bereits 2016 auf die Immobilienbranche aufmerksam und kaufte schnell viele Immobilien mit Hilfe von Finanzierungen. Nun fragen sich viele, ob man bei der aktuellen Energiekrise, den hohen Zinssätzen und dem möglicherweise bevorstehenden Lastenausgleich heutzutage überhaupt noch in Immobilien investieren sollte?
Wenn Sie sich überlegen, ein Passives Einkommen mit Immobilien aufzubauen und ins Ausland zu ziehen, erfahren Sie in unserem aktuellen Podcast von Immobilienexperte und -coach Alexander Raue, was Sie vor dem Einstieg in den Immobilienmarkt beachten müssen, wie Sie Hürden am besten überwinden und welche Vorteile es hat, mit Immobilien im Ausland Passives Einkommen aufzubauen.
Welche Voraussetzungen sollte man erfüllen, um in den Immobilienmarkt einzusteigen?
1. Motivation
Der Aufbau eines passiven Einkommens durch Immobilien Investments ist ein langwieriger Prozess und erfordert eine gewisse Ernsthaftigkeit, um das gewünschte Ergebnis zu erzielen.
2. Eigenkapital
Bevor man eine Immobilie kauft, sollte man über ein gewisses Eigenkapital verfügen, um zumindest die Kaufnebenkosten, die etwa 10 % der Immobilie ausmachen, bezahlen zu können. Darüber hinaus sollten Sie weitere 10 % mitbringen, da die Zinsen heutzutage hoch sind und Sie von der Bank nur eine Finanzierung von maximal 90 % erwarten können. Insgesamt sollten Sie also mindestens 20% der Immobilie selbst mitbringen. Sprich mindestens 60.000€ Eigenkapital für eine Immobilie für 300.000€ mitbringen.
3. Zeit
Sie sollten mindestens 7 Stunden / einen Arbeitstag pro Woche einplanen, um sich Know-how anzueignen, zu recherchieren und ein Netzwerk aus Maklern, Verwaltern, Handwerkern, Banken etc. aufzubauen.
Welche Herausforderungen sind mit Immobilienbesitz verbunden und welche Tipps hat Immobilienexperte Alexander Raue?
Grundsätzlich ist es sehr viel schwieriger geworden, mit Immobilien ein Passives Einkommen aufzubauen. Aufgrund der immer weiter steigenden Inflation empfiehlt Alexander Raue (Vermietertagebuch Blog) aber dennoch, in Immobilien zu investieren, solange man sich der Risiken bewusst ist, sich gut beraten lässt und über Eigenkapital und Rücklagen verfügt.
Finanzierung
Hohe Zinssätze machen es für diejenigen schwierig, die eine neue Immobilie mit einer Finanzierung kaufen wollen, oder die vor 5-6 Jahren mit der Investition in Immobilien begonnen haben. All jene, die über genügend Eigenkapital verfügen, um eine Immobilie zu kaufen und Immobilienbesitzer, die ihre Finanzierung bereits abbezahlt haben, oder diejenigen, die ihre Immobilie seit 10-15 Jahren finanzieren, sind von den hohen Zinsen derzeit nicht betroffen, da sich die Immobilie aufgrund der niedrigen Zinsen in der Vergangenheit immer noch lohnt.
Mietverwaltung, Reparaturen und Werterhaltung
Immobilienbesitzern vor Ort kümmern sich großteils selbst um die Immobilie, was natürlich viel Aufwand bedeutet, aber auch viele Kosten spart. Immobilienbesitzer im Ausland, wie Alexander Raue, arbeiten mit einem Netzwerk von Verwaltungen, Maklern und Handwerkern zusammen, die sich um alles kümmern, was zwar Geld kostet, aber auch Zeit spart.
Lastenausgleich
Spekulationen über einen Lastenausgleich in Deutschland im Jahr 2025 sollten Immobilieneigentümer nicht dazu verleiten, ihre Immobilien zu verkaufen, denn auch das Geld auf dem Konto würde in Anspruch genommen werden. Mehr Informationen zum Lastenausgleich finden Sie auf YouTube im Video von Alexander Raue.Steigende Energiepreise
Um während der Energiekrise nicht auf den Abschlagszahlungen der Mieter sitzen zu bleiben, sollten Vermieter die Mieter über die Risiken der hohen Nachzahlungen informieren und die Heizkosten im Voraus erhöhen.Verzug mit Mietzahlungen
Um in Krisenzeiten (steigende Energiepreise, Corona etc.) eine Insolvenz zu vermeiden, sollten Vermieter entsprechende Rücklagen bilden und genau kalkulieren, ob und wie lange sie Zahlungsausfälle auffangen können. Gespräche mit Banken und Lösungen, um vorübergehend von der Kreditlast befreit zu werden, sind sinnvoll, da es auch im Interesse der Banken ist, ihre Kreditnehmer nicht zu verlieren.
Welche Vorteile hat der Kauf von Immobilien im Ausland?
Alexander Raue besitzt aufgrund seines bereits gut funktionierenden Netzwerks nur Immobilien in Deutschland, aber er rät auch dazu, sich andere Märkte genau anzuschauen und ein Immobilien-Portfolio in verschiedenen Ländern aufzubauen. Denn der Aufbau eines Passiven Einkommens aus verschiedenen Ländern hat viele Vorteile.
Höhere Mieteinnahmen
Zwar sind Immobilien und Zinsen im Ausland oft teurer als in Deutschland, aber auch die Rendite ist höher. Eine Zweizimmerwohnung in Dubai kann 500.000€ kosten, aber durch Kurzzeit-Vermietung über Airbnb bis zu 20.000€ Mieteinnahmen pro Monat einbringen.
Diversifikation
Während viele Immobilienbesitzer in Deutschland massive Probleme mit der Energiekrise haben, gibt es diese Probleme in anderen Ländern nicht. In Ländern wie z.B. Costa Rica fallen zwar hohe Stromkosten durch die Klimaanlagen an, aber dafür sind die Mieter selbst verantwortlich und zahlen jeden Monat direkt, was sie tatsächlich verbrauchen. Es fallen also keine jährlichen Nachzahlungen an.Aufenthaltsgenehmigung
In vielen Ländern ist eine Investition in eine Immobilie meistens auch mit einer Aufenthaltsgenehmigung verbunden.Steuerliche Vorteile
Immobilien werden in jedem Laden nach dem sogenannten Belegenheitsprinzip versteuert. Das bedeutet, dass Sie die Mieteinnahmen immer in dem Land versteuern müssen, in dem sich die Immobilien befinden. Wenn Sie in einem Niedrigsteuerland ansässig sind und ausländische Einkünfte dort nicht besteuert werden (z. B. Costa Rica, Malta, Kolumbien, usw.) und Sie nur von passiven Mieteinnahmen aus dem Ausland leben, müssen Sie nur die Mieteinnahmen im jeweiligen Land versteuern, leben aber sonst steuerfrei.
Weitere Informationen zu Steuern und passivem Einkommen mit Immobilien finden Sie hier.
Sind Sie jetzt neugierig geworden, ein Passives Einkommen mit Immobilen aufzubauen? Alexander Raue berät Sie gerne persönlich. Mehr Informationen zum Thema Passives Einkommen und Leben im Ausland finden Sie auf unserem Podcast Perspektiveausland und unseren Websites Wohnsitz Ausland, Auslandsunternehmen, St Matthew, und auf LinkedIn.
Kontaktdaten und Links
Alexander Raue
Homepage: vermietertagebuch.com
Youtube Channel: Vermietertagebuch - Alexander Raue
Weitere Auslandsperspektiven für Sie:
Visum Thailand Beantragen: Diese verschiedenen Visa gibt es
Keine Krypto-Steuern zahlen: 10 der besten Länder für Investoren
Auswandern nach Costa Rica und Belize: Welches Land ist besser für Auswanderer?
Wohnung mieten in der Schweiz als Deutscher
Remote Arbeiten: Die 18 besten ortsunabhängigen Jobs
Kindergeld im Ausland
Deutsches Arbeitslosengeld im Ausland beziehen
Ruhestand in der Schweiz: Ein Paradies für deutsche Rentner
Immobilien beleihen zur Kapitalbeschaffung
Nach Südamerika Auswandern: 7 Erfolgstipps
Timestamps
00:00:21 - Begrüßung, Einleitung und Vorstellung Alexander Raue
00:03:25 - Welche Herausforderungen gibt es beim Umzug von Deutschland nach Costa Rica und wie ist das Leben in Costa Rica?
00:10:42 - Was muss man beachten, wenn man Immobilien in Costa Rica kaufen möchte?
00:14:50 - Wie geht Immobilienexperte Alexander Raue mit Hürden wie hohen Zinsen und dem Risiko von Bankenpleiten um?
00:21:05 - Wie kann man als Immobilienbesitzer mit Herausforderungen wie Mietern, Renovierungen, Bestandsschutz und Werterhaltung am besten umgehen?
00:24:16 - Ist es derzeit ratsam in Immobilien zu investieren? Welche Märkte sind lukrativ und interessant?
00:29:20 - Welche steuerlichen Vorteile kann man genießen, wenn man zwar Immobilien in Deutschland, aber seinen Wohnsitz im Ausland hat?
00:36:29 - Lastenausgleich: Sollte man auf Immobilien verzichten?
00:43:41 - Lastenausgleich, steigende Zinsen und Energiepreise: Welche Tipps hat Alexander Raue?
00:52:11 - Über welches Mindestkapital sollte man verfügen und welche Anforderungen sollte man erfüllen, um in den Immobilien-Markt einzusteigen?
00:56:07 - Kann man mit Immobilien heutzutage ein Passives Einkommen aufbauen?
00:58:33 - Kontaktdaten Alexander Raue
Mitschrift zum Podcast Perspektive Ausland: Passives Einkommen mit Immobilien aufbauen - So geht’s
Zu Gast: Alexander Raue
Perspektive Ausland – Perspektive Ausland der Podcast für Unternehmer und Freiberufler die es ins Ausland zieht. Egal ob Steuerplanung, Auslandsfirmengründung, oder Lifestyle-Fragen: Hier geht's jede Woche zur Sache und hier sind deine Gastgeber Daniel Taborek und Sebastian Sauerborn.
00:00:21 - Begrüßung, Einleitung und Vorstellung Alexander Raue
Daniel Wir haben uns ja immer wieder mit dieser einen Frage beschäftigt beziehungsweise sind von Mandanten gefragt worden, die ins steuergünstige Ausland ziehen und sich ein Passives Einkommen mit Immobilien aufbauen wollen: Kann man mit Immobilien Geld verdienen? Es gab ja goldene Zeiten für Immobilien Geschäfte. Aber die Frage ist wie ist das heute im Jahr 2022? Oder bald kommt dann 23 und bei der Suche nach einem Experten auf diesem Gebiet sind wir auf unseren heutigen Gast Alexander Raue gestoßen. Alexander, stell dich doch unseren Zuschauern und Zuhörern einmal kurz vor.
Alexander Danke für die Einladung. Ich bin Alexander, bin 38 Jahre alt und lebe aktuell in Costa Rica. Ich komme ursprünglich aus Deutschland, habe auch in der Schweiz gewohnt, war früher IT-Berater, also SAP Programmierer, habe also klassisch Karriere gemacht. Bis ich irgendwie gemerkt habe, dass das gar nicht so viel Spaß macht und dass ich lieber was anderes machen und nicht bis 67 im Hamsterrad rennen. Deswegen habe ich 2016 angefangen, mich mit Vermögensaufbau zu beschäftigen, dann auch stark mit dem Thema Immobilien, habe dann meine erste Immobilie gekauft und hab dann fröhlich munter 5 Jahre lang alles gekauft was quasi nicht gefühlt bei 3 auf dem Baum war. In der Region Sachsen habe ich gekauft, also Leipzig-Chemnitz Umgebung und hab dann nebenbei auch darüber berichtet. Auf meinem Blog, und ich habe einen YouTube-Kanal aufgemacht und so ist es alles nebenbei gut gewachsen, sodass ich dann im Februar 2020 meinen Job kündigen konnte. Noch nicht aufgrund der Immobilien, weil Immobilien sind ein langfristiges Investment. Ich habe mir aber nebenbei ein Online-Business aufgebaut wo es um Immobilien ging und das ist denn sehr gut gewachsen, weil ich natürlich auch komplett Zeit dafür hatte, und meine ganze Energie reingesteckt habe. Gerade ja natürlich auch zu Corona-Zeiten, wo alle Online-Businesses quasi explodiert sind, weil die Leute zu Hause im Home-Office waren und mehr auf YouTube waren, Blog-Beiträge gelesen haben und sich nach Alternativen zum normalen Karrieremodell umgeschaut haben. Und ja, das lief dann weiter und 2021 haben wir dann auch entschieden, Deutschland zu verlassen und sind nach Costa Rica ausgewandert. Meine Frau kommt ursprünglich aus Costa Rica, deswegen war es naheliegend, dass wir auch hierherkommen. Da ich ortsunabhängig Geld verdiene, sowohl mit meinem Online-Business als auch mit den Immobilien, können wir da auf der Welt leben, wo es am schönsten ist und Costa Rica ist eines der schönsten Länder der Welt und dort wir fühlen uns hier pudelwohl.
00:03:25 - Welche Herausforderungen gibt es beim Umzug von Deutschland nach Costa Rica und wie ist das Leben in Costa Rica?
Sebastian Wir haben sehr viele Mandanten, die kurz davor stehen, ins Ausland umzuziehen und die vielleicht vorher noch nicht im Ausland gelebt haben. Costa Rica ist ein Land an dem viele interessiert sind. Erzähl doch mal ein bisschen wie der ganze Umzug für euch war und dann wie so das neue Leben in Costa Rica ist. Was sind deine persönlichen Erfahrungen? Gab es da vielleicht Sorgen und Ängste? Wie war das für eure Kinder mit der Schule und wie ist das mit dem Gesundheitswesen? Deine Frau hilft dir da bestimmt, aber Freunde und Familie sieht man ja weniger. Erzähl doch mal so ein bisschen wie du diese Herausforderungen erlebt hast und ob du vielleicht etwas unterschätzt hast?
Alexander Ja, also eigentlich ist das ziemlich reibungslos und einfach für mich abgelaufen, wobei ich auch sagen muss, dass ich viele Vorteile hatte, weil wir ja schon 2014 von Deutschland in die Schweiz ausgewandert sind und da habe ich natürlich damals schon meine Familie und meinen Freundeskreis in Deutschland zurückgelassen. Also war dadurch schon abgekoppelt und in der Schweiz war es natürlich schwieriger einen neuen Freundes- und Kollegen-Kreis aufzubauen, das hat sich nie so richtig etabliert. Weil wir auch nicht lange in der Schweiz bleiben wollten, sondern wirklich nur dort waren, weil man da viel Geld verdienen kann. Wir wussten also immer, dass wir dort nicht für immer bleiben und deswegen war das kein großes Problem, dass wir da keinen großen Freundeskreis hatten.
Als wir nach Costa Rica gegangen sind, war das von der finanziellen Situation her auch kein großes Problem, weil ich das Online-Business und meine Immobilien ja schon nebenbei aufgebaut hatte. Wir hatten also nicht vor, hier in Costa Rica komplett neu anzufangen, sondern das ist ja alles schon nebenbei gewachsen und irgendwann war das Business so groß, dass wir gesagt haben, wir können davon leben und dann auch überall auf der Welt wohnen. Einer der wichtigsten Punkte ist, wenn man in ein neues Land mit einer völlig anderen Kultur geht und wo eine andere Sprache gesprochen wird, dass man auf jeden Fall entweder genügend Geld auf dem Konto hat von dem man erstmal leben kann, oder Einnahmen hat, die auch funktionieren. In ein neues Land gehen und dann sagen ich muss jetzt in einem Monat dort eine Arbeiten finden, sonst habe ich da nichts mehr zu essen, das funktioniert nicht. Da hatten wir natürlich erstens den Vorteil, dass wir schon ein Online-Business hatten, was funktioniert hat. Und da meine Frau aus Costa Rica kommt, hatten wir auch schon soziale Kontakte. Die Großeltern sind hier, meine Kinder sind ja auch in Costa Rica aufgewachsen, weil das eben die Kinder meiner Frau sind und die ist ursprünglich auch aus Costa Rica. Die Kinder sprechen natürlich auch alle Spanisch und hatten auch kein Problem damit, hier ganz normal in die Schulen zu gehen. Ich selber spreche auch Spanisch, hatte also auch da keine Probleme. Wir waren vorher auch schon ein paar Mal in Costa Rica, einmal 3 Wochen, einmal 3 Monate haben das ganze Land bereist und demzufolge kannte ich Costa Rica auch schon. Daher war das alles für mich auch einfacher. Denn man muss wissen, dass man in Costa Rica viele verschiedene Klimazonen hat, auch Mikro-Klimazonen. Man hat also teilweise einen Kilometer weiter schon ein ganz anderes Klima. Deswegen haben wir gesagt, dass wir erstmal das ganze Land bereisen und uns auch verschiedene Regionen angucken und da bleiben, wo wir uns wohl fühlen. Wir sind dann hier an der Küste geblieben, wo es uns am besten gefallen hat, wo es auch einen großen Nationalpark gibt. Hier hat man wirklich Regenwald, ist direkt am Meer, was ich auch brauche mit der frischen Luft. Es ist wirklich unbeschreiblich schön. Wir sind zwar schon dreimal umgezogen, weil wir hier in Costa Rica mieten um auch einfach noch flexibel zu sein.
Wir haben Meerblick, neben uns in den Bäumen hocken immer die Faultiere, einmal die Woche kommen die Affen vorbei, die wir dann mit Bananen füttern, Papageien kommen vorbei, also es ist wirklich Natur pur. Und das ist so schön, dass der Umstieg gar nicht schwierig war. Natürlich sind viele Sachen hier anders, also wenn ich es zusammenfassen müsste, würde ich sagen: In Europa ist das Leben einfacher, aber in Costa Rica ist das Leben schöner.
Daniel Also ich sag mal mit Affen und Faultieren könnte ich mich auch anfreunden. Aber so gefährlichere Tiere wie Schlangen kommen jetzt nicht zufällig auch vorbei?
Alexander Doch, die kommen auch vorbei. Also einmal die Woche haben wir auch Skorpione in der Wohnung, die wir hinaus bugsieren müssen. Die sind zum Glück nicht giftig, aber die könnten natürlich weh tun, wenn die stechen. Schlangen, haben wir hier auch. Wir hatten auch mal eine direkt vor der Haustür, aber die kommen natürlich immer nur, wenn es dunkel ist. Die giftigste Schlange in Costa Rica ist die Terciopelo und wenn die vor deiner Haustür sitzt, dann kriegst du schon ein bisschen Bammel, aber das ist eben eine Sache, womit du dich arrangierst, weil im Endeffekt sind das Gefahren, die wir aus Deutschland und Europa nicht kennen.
Dafür haben wir in Deutschland andere Gefahren. Es kommen in Europa und in Deutschland z.B. jährlich mehr Leute durch Autounfälle ums Leben als hier in Costa Rica durch Schlangenbisse. Die Ticos, die Einwohner in Costa Rica, die haben sich einfach mit den Schlangen arrangiert. Man passt halt ein bisschen auf, außerdem hat man in jeder Klinik hier auch die Gegengifte parat. Also die Wahrscheinlichkeit, dass etwas Schlimmes passiert ist sehr gering. Man kann natürlich auch in Regionen in Costa Rica leben, wo man das nicht hat. Wir leben natürlich direkt am Fuße des Berges, 5 Meter weiter fängt schon der Regenwald an und da sind halt die ganzen Tiere. Und das ist ja auch das, was wir so schön finden. Du kannst natürlich auch näher zum Strand leben, wo du weniger Regenwald hast oder du kannst auch im zentralen Teil leben, wo es auch kühler ist oder auch eine andere Vegetation hast. In unserem vorigen Haus hatten wir keine Schlangen oder nichts Giftiges, sondern Fledermäuse und Opossums.
Deswegen ist es wichtig, sich darüber vorher zu informieren wo in Costa Rica man sich wohl fühlt und wo man leben will. Man kann erstmal eine Rundreise machen, oder einen längeren Urlaub buchen und alles bereisen. In jede Region für 3-4 Tage und da bekommt man einen sehr guten Einblick, wo man sich am wohlsten fühlt.
00:10:42 - Was muss man beachten, wenn man Immobilien in Costa Rica kaufen möchte?
Sebastian Hast du als Immobilien-Experte vor in Costa Rica für euch z.B. ein Haus zu kaufen und nicht mehr zu mieten oder ist davon eher abzuraten?
Alexander Es ist tatsächlich so, dass die meisten, die nach Costa Rica auswandern, vermögende Leute sind und vielleicht auch vorher ihre Immobilie in Deutschland verkauft haben und dann das Geld haben, um sich eine Immobilie in Costa Rica zu kaufen. Damit bekommt man natürlich auch ein Investoren-Visum womit man auch ziemlich schnell die Aufenthaltsgenehmigung bekommt. Wir mieten hier erstmal weiter, weil mein ganzes Geld noch in den Immobilien in Deutschland steckt und wenn wir hier in Costa Rica was kaufen wollen würden, dann müssten wir erstmal in Deutschland was verkaufen. Da ich aber noch in einer Zehnjahres-Frist bin, fällt das noch aus. Es wäre noch eine Möglichkeit, meine Immobilie in Deutschland teilweise nach zu beleihen, was ich auch schon gemacht habe; Geld rauszuziehen und mir dann damit was zu kaufen. Natürlich kannst du auch in Costa Rica was kaufen und finanzieren, aber hier hast du halt 8% Zinsen und das willst du nicht machen. Vor allen Dingen ist es als Ausländer auch schwieriger hier Kredite zu bekommen, aber die meisten, die wirklich herkommen und Geld haben, die kaufen was. Man muss aber, wie gesagt, sehr gut aufpassen, weil in jeder Region, durch die verschiedenen Mikro-Klimazonen, die Preise komplett unterschiedlich sind. Wir sind hier in den Bergen mit einer wunderschönen Aussicht aufs Meer und wenn ich einfach nur 10 Meter weiter runter gehe, hast du schon keine Aussicht mehr auf das Meer und da sind die Preise für Immobilen ca. ein Drittel von dem was wir hier oben haben. Also innerhalb von 10 Metern gibt es riesengroße Preisunterschiede und da muss man sich wirklich sehr gut informieren, wo man da was kaufen will, wie man das macht und auch welche Rechte es gibt. Man darf, zum Beispiel, alles was 100 Meter zum Meer ist nicht kaufen, sondern nur pachten. Das ist noch die maritime Zone, wo die Träger sagen das wird nicht verkauft und nur maximal verpachtet und da muss man auch gut schauen, wie das mit Wasseranschlüssen und Stromanschlüssen ist, die von der Hauptstraße kommen. Also hier gibt es wirklich ein paar Besonderheiten, aber wenn man sich hier mit Leuten vor Ort, den Architekten und Bauträgern, unterhält, dann erklären die einem das gut. Man sollte nicht alleine kaufen, sondern sich wirklich Expertenrat einholen. Mittlerweile gibt es auch ein sehr großes Immobilien-Team in Costa Rica, das sich da gut auskennt, und mit dem man sich beraten lassen kann. Das sollte man auf jeden Fall machen. Wir werden dann frühestens in 4-5 Jahren etwas kaufen, wenn wir Eigenkapital nach beleihen.
Wobei unsere jetzigen Pläne eher danach aussehen, dass wir nächstes Jahr auf Reisen gehen, weil meine Frau das Reisen sehr liebt. Da wir ohnehin ortsunabhängig sind und eigentlich in keinem Land der Welt so richtig leben müssen, melden wir die Kinder einfach in eine Online-Schule an und können dann jeden Monat in ein anderes Land gehen. Also das ist aktuell unsere Idee.
Daniel Also mit all dem was du so hinter dir hast und noch vor dir hast bist du eigentlich unser klassischer Mandanten-Typ. Weil du gerade Online-Schule erwähnt hast, dazu haben wir auch schon 2 Podcasts gemacht, also sowohl zu reinen Online-Schulen, als auch zu Homeschooling.
Alexander Also jetzt sind die Kinder noch in einer lokalen Schule, aber wenn wir auf Reisen gehen, klar, dann müssen sie in eine Online-Schule. Der großer Vorteil ist ja auch, dass man als digitaler Nomade, wie wir uns ja gerade bezeichnen, viele steuerliche Vorteile hat. Denn wenn du in keinem Staat der Welt angemeldet bist, dann zahlst du auch nirgendwo Einkommensteuer und wir hatten noch den großen Vorteil sowohl in der Schweiz als auch in Deutschland nur ein Gewerbe und eine Einzelfirma angemeldet zu haben, also keine GmbH, und hatten dadurch auch keine großen Probleme mit der Wegzugs-Besteuerung, was ja massiv ist.
00:14:50 - Wie geht Immobilienexperte Alexander Raue mit Hürden wie hohen Zinsen und dem Risiko von Bankenpleiten um?
Daniel Jetzt werfe ich dir mal ein paar Thesen vor die Füße und bin gespannt was du dazu sagst. Es geht ja darum in Immobilien zu investieren und sich daraus wie du selber schon erzählt hast, dann ein Passives Einkommen zu generieren. Wir kommen später auch zum Lastenausgleich, aber das machen wir dann am Ende. Einfache Themen zuerst: Ist Immobilien-Besitz nicht anstrengend? Man hat Ärger mit den Mietern, man hat fortlaufenden Bestandsschutz, Renovierungen, Werterhaltung, dann das ganze Thema mit der Gefahr von höheren Zinsen, also das Risiko von Banken-Pleiten. Die Credit Suisse, könnte ja möglicherweise auch wieder so eine kleine Kettenreaktion verursachen, wir hoffen das natürlich alle nicht, aber sagen wir mal die Finanzmarktstabilität ist ja sehr in Frage gestellt. Wenn jetzt jemand in Immobilien investiert, besonders dann, wenn er dazu nicht das Eigenkapital hat, sondern das finanzieren muss, ist immer die Gefahr, dass irgendwann plötzlich der Zins-Hammer kommt. Momentan steigen ja die Zinsen kräftig. Also das waren jetzt mal so ein paar Argumente, die ich dir jetzt vor die Füße werfe.
Alexander Das sind natürlich sehr viele Themen, die du angesprochen hast. Die Credit Suisse habe beobachtet, hat ja vorgestern wieder zugemacht. Ich habe gesehen, wie da die Kreditausfallversicherung-Prämie nach oben geschossen sind, und das war natürlich abnormal wie auch der Kurs abgerauscht ist. Also das kann wirklich sein, dass man da eine Grätsche macht, aber gut, dann wird die Schweiz schnell eine Lösung finden. Aber klar, gerade haben wir gefühlte 1000 Krisen auf einmal und es fühlt sich an, dass wir von einer Krise in die nächste rutschen. Das ist sowieso für den normalen Bürger und auch für mich teilweise überhaupt nicht mehr greifbar. Was was da abläuft, da wird mit Summen jongliert, die meisten haben auch schon aufgegeben das zu verstehen, aber das ist natürlich keine Lösung, weil gerade wenn man Vermögen aufbauen will oder wenn man Vermögen schützen will, muss man sich halt mit diesen Themen beschäftigen. Weil die ja wirklich essentiell sind, gerade wenn man auch noch im Ausland lebt und dann kommen natürlich verschiedene Herausforderungen auf einen zu.
Was Immobilien angeht, bin ich ja 2016 noch in der perfekten Zeit eingestiegen. Da war der Boom noch richtig groß, als die Zinsen gering waren. Jetzt 2022 ist es halt super schwierig geworden, wenn man auf Finanzierung angewiesen ist, weil die Zinsen so hoch sind, dass sich viele Immobilien nicht mehr rechnen und die Verkäufer einfach noch nicht bereit sind vom Preis runter zu gehen, sodass sich das wieder rechnet. Ich meine, die Verkäufer müssen runtergehen, weil die wollen ja verkaufen. Wir haben jetzt einfach den höchsten Stand an inserierten Immobilien, die wir jemals hatten, weil die nicht verkauft werden, weil die sich nicht mehr rechnen. Aber nach und nach werden die Verkäufer mit dem Preis runtergehen müssen, damit sie sich wieder einigermaßen für die Leute rechnen, die finanzieren müssen. Für die Leute, die bar kaufen können, ist das ja super, weil die haben dann kein Zinsen-Problem, sehen die Preise sinken und können dann natürlich zuschlagen. Aber so wie ich das gemacht habe, so schnell wie möglich viele Immobilien zu kaufen mit 100% Finanzierung, das ist jetzt natürlich nicht mehr möglich, weil es sich nicht rechnet. Das heißt nicht, dass Immobilien jetzt völlig uninteressant sind. Es ist einfach nur viel schwieriger und geht viel langsamer voran.
Das Problem mit den gestiegenen Zinsen muss man noch unterteilen. Das eine sind die Leute, die neue Immobilie kaufen wollen und das andere sind die Leute die schon Immobilien haben. Bei den Leuten, die Immobilien haben, hat ja auch nur ein Teil von den Leuten Finanzierungen. Es gibt ja auch viele Leute die z.B. ein Eigenheim haben, das abgezahlt ist. Denen sind die Zinsen jetzt völlig egal, weil die ja keine Kreditlast haben, und nicht Anschluss finanzieren müssen. Und bei den Leuten die Finanzierung haben, sind diese Probleme aktuell teilweise auch noch egal, weil die alle sehr lange finanziert haben; die haben 10 Jahre, 15 Jahre finanziert und durch die geringen Zinsen, die es ja in den letzten Jahren gab, haben sie ja auch eine höhere Tilgung genommen, teilweise 3%, 4% Tilgung. Und wenn dann die Zinsbindung ausläuft, dann haben wir eine ganz geringe Restschuld. Und wenn die vorher eine Banalität hatten mit 4% Tilgung und 1% Zinsen und jetzt ist es vielleicht genau umgedreht mit 4% Zinsen, 1% Tilgung, also genau gleich. Das Problem ist halt nur für diejenigen, wo ich jetzt teilweise auch ein bisschen reinrutsche, die vor 5-6 Jahren angefangen haben, eine große Zinsbindung genommen haben, die rutschen jetzt da natürlich genau rein. Ich habe bei meinem ersten Mehrfamilienhaus gemerkt, was ich refinanzieren musste. Dann bin ich jetzt von 1,2% Zinsen auf 2,7% gekommen. Aber vorher hatte ich 3% Tilgung, jetzt habe ich um die 2% Tilgung, bleibt also genau gleich und das passt noch. Aber dann, wenn in Zukunft die Zinsen noch weiter steigen, könnte das natürlich ein Problem werden.
Wenn man neu finanzieren will, gerade die Leute, die viel Neubau oder ihr erstes Eigenheim kaufen wollen, das geht jetzt halt nicht mehr, weil die sich die hohen Zinsen nicht mehr leisten können und die haben ja meistens auch dann keine Mieteinnahmen, die denn dagegen sprechen. Also das ist sehr schwierig und das hat man auch gesehen, der ganze Neubau ist jetzt quasi zum Erliegen gekommen. Ja, die ganzen Projektentwickler haben alle Projekte in die Schublade reingepackt und warten darauf, dass es irgendwann vorwärts geht, weil wir haben sowohl die hohen Zinsen, wir haben die Lieferengpässe immer noch wegen Corona, hohe Materialpreise, Probleme mit Handwerkern, also da geht jetzt gerade gar nichts vorwärts. Die Immobilien-Branche ist jetzt ein Stück weit zum Erliegen gekommen. Diejenigen, die Bestands-Immobilien haben, die freuen sich natürlich, aber diejenigen, die neu kaufen wollen, für die ist es schwieriger. Also das ist nur der eine Bereich, dass es da jetzt schwierig vorangeht.
00:21:05 - Wie kann man als Immobilienbesitzer mit Herausforderungen wie Mietern, Renovierungen, Bestandsschutz und Werterhaltung am besten umgehen?
Alexander Die zweite große Frage, die du angesprochen hast, ist, wie anstrengend das Ganze mit der Verwaltung und Management, Reparaturen usw. ist, vor allen Dingen, wenn man so wie ich, weiter weg ist. Es gibt grundsätzlich 2 Kategorien von Immobilien-Besitzern: Die eine Kategorie will immer vor Ort sein, um sich um die Immobilie kümmern zu können. Weil wenn der Wasserhahn kaputt ist, will man sich selbst drum kümmern. Die machen alles selber und für die ist es natürlich auch sehr aufwendig. Die kümmern sich auch mit den Mietern um die Mieter und Reparaturen, das ist natürlich viel Aufwand, gerade wenn das Portfolio groß ist, aber die haben natürlich auch sehr geringe Kosten, weil sie nicht "out-sourcen". Dann gibt es die zweite Kategorie, wo ich halt auch dazu höre. Wir machen so wenig wie möglich und wir sourcen alles aus: Wir haben Verwaltungen, die sich um die Objekte und die Mieter kümmern. Wir haben Makler, die sich um die Neuvermietung kümmern. Wir haben Handwerker, also jetzt nicht selber eingestellt, aber in unserem Netzwerk, die sich dann um Reparaturen kümmern. Denn mein Ziel unter anderem war ja auch irgendwann einmal wirklich ein Passives Einkommen mit Immobilien zu generieren und deswegen source ich aus, was natürlich Geld kostet. Die Verwaltung kostet Geld, die Makler kosten Geld, aber dafür habe ich weniger Aufwand und das ist es mir wert. Und Immobilien sind wie gesagt ein langfristiges Thema, das heißt, aktuell läuft das ganze System wo das Geld auch drin bleibt, aber dann in 10 Jahren monatlich 5.000€ rausziehen zu können, also ein Passives Einkommen von 5.000€ zu haben. Das ist es noch 4 Jahre hin, 6 Jahre habe ich geschafft. Ich bin auf einem guten Weg. Dieses Jahr hatte ich jetzt noch viele Reparaturen und Renovierungen, habe auch gerade noch zwei Kernsanierung am Laufen, die mich ein bisschen auf Trab halten, aber, ich denke mal, mein gesetztes Ziel von den 10 Jahren das wird gut funktionieren und dann kann ich dort auch genug Geld rausziehen um auch davon leben zu können, wenn ich das wollte.
Aber dann muss man natürlich auch immer bedenken welchen Lebensstandard man hat? Wenn ich jetzt sage, ich will von 1.000€ im Monat leben, so wie damals als Student, wo ich von 500€ gelebt habe, das könnte ich auch jetzt schon machen, dann hätte ich halt ein Einzimmer-Apartment, und würde jeden Tag Pizza und Ravioli essen. Dann könnte ich jetzt schon von den Immobilien leben, aber wenn ich sage, ich will in Costa Rica, im teuersten Land in Süd- und Mittelamerika leben, mit einem schönen Haus, Auto und Privatschule, dann brauchen wir natürlich mehr Geld. Also, je nachdem welchen Lebensstandard man haben will, muss man auch verdienen und bei Immobilien ist es genauso. Ich denke mal in Zukunft wird das gut funktionieren, da freue ich mich auch schon drauf und bis dahin leben wir ganz normal. Weil ich habe ja mein Angestelltenverhältnis damals gegen die Selbständigkeit eingetauscht. Daher leben wir jetzt gerade diese Monate hauptsächlich von YouTube. Also ich bin jetzt quasi Vollzeit-YouTuber aber das funktioniert auch sehr gut.
Sebastian Du lebst jetzt nicht mehr in Deutschland und wenn du wolltest, könntest du auch in anderen Ländern Immobilien kaufen. Ich hab mir deine Webseite angeschaut und da schilderst du, dass alle deine Immobilien sogar in einer Gegend in Deutschland sind, nämlich im Dreieck Leipzig, Dresden, und Chemnitz. Würdest du jetzt jemandem raten, der heute noch Vermögen hat und dieses investieren will, dass Immobilien sinnvoll sind? Welche anderen Märkte als Deutschland sind vielleicht noch lukrativ und interessant? Was ist denn da dein Tipp?
00:24:16 - Ist es derzeit ratsam in Immobilien zu investieren? Welche Märkte sind lukrativ und interessant?
Alexander Generell bin ich ja auch ein großer Freund von Diversifikation. Ich meine, das haben wir Investoren ja alle gemeinsam, dass wir sowohl über verschiedene Asset-Klassen investieren, als auch geografisch. Also ich habe, zum Beispiel, auch ein NDF-Portfolio wo ich noch investiert bin, habe auch mein Geld auf verschiedenen Bankkonten und verschiedenen Ländern, das ist natürlich ganz wichtig. Dass ich jetzt meine Immobilie nur in einer Region habe, liegt daran, dass ich da gewachsen bin. Wenn man einmal wo mit Immobilien angefangen hat, fängt man an, sich ein Netzwerk aufzubauen mit lokalen Markt, lokalen Banken, lokalen Handwerkern. Wenn ich mir eine Immobilie woanders kaufe, muss ich mir das Netzwerk wieder neu aufbauen, deswegen bin ich erstmal nur in dieser Region geblieben. Im Ausland selber habe ich noch nicht in Immobilien investiert, weil mein Kapital gerade noch in Deutschland gebunden ist.
Aber ich kenne natürlich viele Investoren, die überall investieren; in Nordzypern, in Dubai, in Panama, in Spanien, überall auf der ganzen Welt. Ich könnte mir auch vorstellen, wenn ich jetzt ein gewisses Kapital zur Verfügung hätte, dass ich mich mit den jeweiligen Märkten gut beschäftige und dann wirklich auch in verschiedenen Ländern Immobilien kaufe. Erstens ist das ja meistens auch mit einer Aufenthaltsgenehmigung verbunden, was natürlich auch super ist, wenn man in verschiedenen Ländern eine Aufenthaltsgenehmigung hat. Und wenn man natürlich Einkommensquellen aus verschiedenen Ländern hat, sind die natürlich auch gut aufgeteilt, wenn es zu gewissen Problemen in einigen Regionen kommt. Ich meine in Deutschland haben wir jetzt massive Probleme mit der Energiekrise und da haben Vermieter im Winter auch große Probleme. Denn wir Vermieter gehen ja immer in Vorleistung und wenn die Mieter ihre Abschläge nicht mehr bezahlen können, dann wird das Problem ja auch umgewälzt. Da kann es zu großen Problemen kommen. In anderen Ländern gibt es das nicht. Hier in Costa Rica z.B. heizen wir nicht. Hier hat man, wegen der Klimaanlagen hohe Stromkosten, aber hier zahlt der Mieter jeden Monat direkt das, was er verbraucht. Das würde ich mir für Deutschland auch wünschen. Hier siehst du direkt was hast du letzten Monat verbraucht, bezahlst das und wenn du zu viel verbraucht hast, dann kannst du dein Verhalten halt anpassen.
Es gibt Vorteile in anderen Ländern und deswegen würde ich sagen, ja wenn man Geld zur Verfügung hat, dann würde ich schon auch verschiedene Gegenden erforschen. Wobei man sagen muss, dass im Ausland die Immobilien teilweise auch teurer sind als in Deutschland. Dafür bekommt man aber auch höhere Renditen: Ein Freund hat sich jetzt eine Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung in Dubai für eine halbe Million gekauft. Dafür bekommt man zwar in Deutschland in meiner Region schon ganze Mehrfamilienhäuser, aber mein Freund hat dann auch 18.000-20.000€ Mieteinnahmen pro Monat, weil er natürlich auch kurzfristige Vermietungen über Airbnb und Ferien-Vermietung usw., machen kann. Also in anderen Ländern sind die Kaufpreise oft höher, aber dafür auch die Renditen höher, aber natürlich auch die Zinsen höher. In Costa Rica haben wir 8% Zinsen, aber die meisten Leute hier brauchen ja keine Finanzierung im Ausland, sondern bringen das Bargeld mit und warum nicht? Und ich habe zum Beispiel eine Familie getroffen, die ihren Immobilienbestand in Deutschland teilweise verkauft hat und jetzt hier in Costa Rica ein Hotel gekauft haben. Die haben das bar gekauft und haben keinen Kredit hier und haben dann hier einen laufenden Cashflow aus den Hotel-Einnahmen in Costa Rica, aber auch noch weiterhin aus den Mieteinnahmen in Deutschland. Und das ist, glaube ich, das beste Modell Immobilien in verschiedenen Ländern zu haben.
00:29:20 - Welche steuerlichen Vorteile kann man genießen, wenn man zwar Immobilien in Deutschland, aber seinen Wohnsitz im Ausland hat?
Daniel Wobei man natürlich nicht vergessen darf, dass solange man noch Immobilien in Deutschland hat, man auch steuerpflichtig in Deutschland ist. Das ist auch eine Sache, die der eine oder andere vielleicht nicht möchte.
Ja, das ist richtig. Aber man ist dann in Deutschland nicht unbeschränkt steuerfähig, also man zahlt dann keine Steuern auf sein Welt-Einkommen, sondern man ist nur noch beschränkt steuerfähig, und muss nur noch seine Immobilien in Deutschland versteuern, wobei ich mit meinen Immobilien eine Steuer-Strategie fahre, womit ich auch keine Steuern auf meine Immobilien in Deutschland zahle. Das ist aber ein anderes Thema. Aber du hast recht, wenn man beschränkt steuerfähig in Deutschland ist, dann fallen dafür auch andere Dinge weg wie z.B. die Freigrenze über 9.000€, das Ehegattensplitting fällt weg, und man bekommt auch kein Kindergeld mehr und so weiter. Man muss dann aber auch schauen was man auf der anderen Seite dafür bekommt? Weil dadurch, dass ich in Deutschland abgemeldet bin, muss ich dort mein Welt-Einkommen nicht mehr versteuern, und damit zum Beispiel auch meine Firmeneinnahmen nicht mehr. Ich lebe ja in Costa Rica und in Costa Rica hast du Territorialbesteuerung. Das heißt, hier versteuerst du nur Einnahmen, die du auch hier in in Costa Rica verdienst. Da ich aber alle meine Einnahmen im Ausland verdiente mit den Immobilien, meine Coaching-Kunden sitzen im deutschsprachigen Raum (Deutschland, Österreich, Schweiz), YouTube ist auch international also habe ich hier direkt in Costa Rica keine Einnahmen und zahle deswegen hier auch keine Steuern. Ich hatte zum Beispiel in den letzten 2 Jahren Firmeneinnahmen von 200.000€. Wenn ich in Deutschland wohnen würde, dann wären locker mal 70.000-80.000€ direkt weg, weil die ans Finanzamt gehen. Und hier kann ich das ganze behalten. Also wenn ich diese 70.000-80.000€ behalten kann, ist es das auf jeden Fall wert, dass ich in Deutschland meinen Freibetrag und meinen Ehegattensplitting abgebe. Deswegen haben wir uns auch in Deutschland komplett abgemeldet und haben zwar noch eine Postadresse, aber keinen Sitz mehr, einfach um aus dieser unbeschränkten Steuerpflicht rauszukommen. Und wie gesagt, wir hatten auch nicht das Problem mit der Wegzugs-Besteuerung.
Deswegen sind wir da ganz gut rausgekommen und das Geld, was wir jetzt sparen, weil wir keine Steuern mehr zahlen, stecken wir jetzt natürlich in die Ausbildung unserer Kinder oder in Privatärzte, wenn wir hier was machen müssen oder in einen höheren Lebensstandard den wir jetzt hier haben. Ich kann mir jetzt den Luxus leisten, dass ich quasi meine Mutter finanziell unterstütze, indem ich sie für mich arbeiten lasse und sie auch deutlich besser bezahle, als wo sie vorher gearbeitet hat. Und so ist das Geld viel sinnvoller angelegt. Jetzt gibt es natürlich immer Leute, die sagen könnten, dass wir Schmarotzer sind. Dass wir in einem Land leben und hier von der Infrastruktur profitieren und keine Steuern zahlen. Das ist ja Schwachsinn. Ich meine durch meinen Konsum zahle ich ja weiterhin erstens einmal ganz normal Mehrwertsteuer. Zweitens gehen wir ja auch oft in Restaurants, Nationalparks und kaufen hier viele Sachen ein und investieren dadurch in die lokalen Menschen.
Wir kaufen ja trotzdem Dienstleistungen hier. Das ist das gleiche wie Touristen, die irgendwo Urlaub machen, und dann ja auch keine Steuern in dem Land zahlen, natürlich die Infrastruktur nutzen aber auch investieren. Wir haben in Deutschland einfach grundsätzlich das Problem, dass wir extrem hohe Steuern zahlen, extrem viele Abgaben haben und wenn jemand einmal weniger oder gar keine Steuern zahlt, dann ist der natürlich der böse Buhmann, weil man das als ungerecht empfindet. Aber da sag ich jedem der in Deutschland geboren und aufgewachsen ist, dass wir hier die besten Möglichkeiten haben alles aus seinem Leben zu machen, und wenn man diese Möglichkeiten nicht wahrnimmt, dann ist man aber auch selber schuld und sollte dann nicht über andere schimpfen, die Möglichkeiten nutzen, die uns allen zur Verfügung stehen.
Daniel Ich habe mal ne Frage an Sebastian. Alexander meinte, dass er noch eine Postadresse in Deutschland hat. Ich habe mal gelesen, dass wenn man ein Postfach hat, man in einigen Ländern aufpassen muss, dass das Finanzamt daraus nicht eine Betriebsstätte macht und dann unbeschränkt steuerpflichtig wird. Gibt es da ein Risiko?
Sebastian Alexander hat ja schon selbst gesagt, dass er durch die Immobilien in Deutschland ja sowieso noch beschränkt steuerpflichtig ist. Immobilien werden in jedem Laden nach dem sogenannten Belegenheitsprinzip versteuert, das heißt, letztlich wird steuerfällig, wo sich die Immobilie befindet. Sowohl bei Veräußerungs-Erlösen als auch bei Vermietung und so weiter. Im Grunde genommen hat Alexander seine Struktur in Deutschland, um dort keine Steuern zu bezahlen, aber mit seiner Immobilie ist er in Deutschland steuerpflichtig und wenn man in einem anderen Land Immobilien hat, dann muss diese in dem entsprechenden Land dann versteuern. Durch die Objekte, was eine bestimmte Betriebsstätte ist, würde er sowieso in Deutschland nicht aus der beschränkten Steuerpflicht rauskommen. Also in dem Fall wäre das egal. Grundsätzlich verkaufen viele Mandanten ihre Immobilien in Deutschland, wenn Sie Deutschland verlassen wollen, weil sie im Grunde genommen damit irgendwo abschließen wollen. Aber da muss man selbst eine strategische Entscheidung treffen und das hat der Alexander gemacht. In seinem Fall hat er abgewogen und seine Immobilien in Deutschland machen Sinn, weil er aus diesen dann in ein paar Jahren steuerfrei Passives Einkommen generieren kann. Das ist oft auch eine emotionale Sache, dass man keinen Link mehr zu Deutschland haben will und alles verkauft.
00:36:29 - Lastenausgleich: Sollte man auf Immobilien verzichten?
Daniel Wenn sich deinen Kunden/Mandanten von dir beraten lassen wollen, was hat es mit dem Lastenausgleich auf sich? Wie gehst du denn damit um? Mit dem Lastenausgleich muss man sich schon überlegen, ob man in den Immobilienmarkt gehen möchte, ganz speziell in Deutschland, wobei das natürlich auch in anderen europäische Ländern ein Thema sein könnte. Was ist da so deine beruhigende oder auch nicht beruhigende Antwort zu dem Thema?
Alexander Ich habe mich mit dem Thema Lastenausgleich intensiv beschäftigt und hatte dazu auch ein Video gemacht, was eines meiner besten Videos war, die ich jemals gemacht habe und viral durch die Decke gegangen ist, weil ich auch sehr in die Tiefe gegangen bin. Ich habe mir Gesetzestexte von früher angeschaut, und was damals drin stand. Das ist nämlich der große Knackpunkt: Wenn es zu einem Lastenausgleich kommt, gibt es extrem viele verschiedene Szenarien, die da passieren können, abhängig davon, wie ein genauer Gesetzestext aussieht. Also ich bin auch der Meinung, es wird irgendwas kommen, weil irgendwie muss ja die ganze Schulden-Orgie hier in Europa bezahlt werden und dann muss natürlich gucken wen man hier zu Rande zieht. Und natürlich zieht man die Leute, die Vermögen haben zu Rande ziehen. Aber da ist natürlich die Frage, wie man das gesetzlich macht, vor allen Dingen mit dem Gleichbehandlungsgesetz, was es ja gibt und was es früher noch nicht so gab. Da muss man gut abwägen. Ich bin der Meinung, wenn man einen Lastenausgleich bekommt, dann wird das gesamte Vermögen zu Rande gezogen, nicht nur Immobilien. Wir haben es ja gesehen bei der Machbarkeitsstudie für das Transparenz-Register da wurden ja auch alle anderen Sachen geprüft wie Unternehmensanteile, Crypto, Gold usw. die sollen ja alle erfasst werden. Also wenn das kommt, dann trifft das alles. Die Leute, die jetzt ihre Immobilien verkaufen, um vor dem Lastenausgleich zu fliehen, haben dann ja das Bargeld auf dem Konto und das wird ja auch herangezogen.
Demzufolge, sage ich erstmal, gibt es keine Asset-Klasse wo man sicher wäre. Sicher wäre man nur dann, wenn man entweder kein Vermögen, also kein netto-Vermögen hat oder wenn der Staat davon nicht weiß. Aber mittlerweile ist es natürlich auch schwierig Gelder irgendwo anders zu transferieren, weil der deutsche Staat ja auch Zugriff auf alle Konten weltweit hat. Also auch Einsicht auf alle Konten hier in Costa Rica. Wenn ich meine Immobilie jetzt verkaufe und mein Geld hier nach Costa Rica aufs Konto verschiebe, sieht das die Bank ja auch. Also das einzige, wie man es verschleiern könnte ist, was ich natürlich keinem empfehlen werde, dass man sein Geld in Deutschland abhebt und das Geld dann irgendwie ausgibt, z.B. neue Möbel kauft, Urlaub kauft, Goldmünzen kauft, das ist natürlich jedem überlassen. Aber das ist natürlich die einzige Möglichkeit, wie dann das Geld nicht mehr nachvollziehbar wäre und dann ist es auch nicht mehr greifbar; das ist das erste Thema.
Das zweite große Thema ist die Frage: Wen betrifft das geografisch? Weil sie reden auf der ersten Ebene von Deutschland in der nächsten Ebene kommen natürlich auch die EU-Länder dazu, weil wir hängen hier in der EU alle zusammen und ich meine das EU-Recht hat ja auch schon viel mit unserem Recht in Deutschland zu tun. Wo wäre man also sicher? Sind nur die Leute betroffen, die in Deutschland wohnen oder sind die Leute betroffen, die in der EU wohnen oder sind alle Leute weltweit betroffen, die Vermögen in Deutschland haben oder alle Leute die Vermögen in der EU haben? Also auch der Amerikaner, der in den USA lebt, der aber vielleicht eine Wohnung in Deutschland hat ist der davon auch betroffen? Da macht man also auch ein riesengroßes Fass auf, wo man noch gar nicht weiß, wer davon alles betroffen ist.
Die dritte Ebene ist auch zu welchem Zeitpunkt das Ganze passiert, weil damals als der Lastenausgleich war, den immer viele zitieren, der wurde sogar rückwirkend gemacht. Da wurde das Vermögen rückwirkend für 3 Jahre, ich glaube damals auch von der Währungsreform festgesetzt, zu Rande gezogen. Also die Leute die jetzt schnell ihr Geld verstecken wollen und dann lässt die Bundesregierung auf 2020 rückwirken, dann ist das natürlich auch blöd gelaufen. Das ist so die dritte Ebene die noch sehr viele Spekulationen offen lässt und wo es in verschiedene Richtungen gehen kann.
Das vierte große Thema ist natürlich auch: Reden wir nur von Vermögen oder reden wir nur von Nettovermögen? Gerade bei Immobilien und Investoren war das große Thema Schulden. Und damals beim Lastenausgleich war das so, dass alle Schulden, die du im Zusammenhang mit den Vermögenswerten hattest, dass du die genau anrechnen konntest. Also wenn ich, zum Beispiel, nehmen wir mal Person A und Person B: Persona A hat eine Immobilie für 100.000€ bar gekauft und hat keine Schulden. Person B hat eine Immobilie gekauft und hast eine 100% Finanzierung. Dann hat Person A 100.000€ Nettovermögen, aber Person hat gar kein Nettovermögen, weil sie genauso viele Schulden wie Immobilienwert hat und demzufolge kann Person A keine Vermögensabgabe machen. Person A aber schon. Demzufolge sind Schulden ganz großes Thema. Ich gehe stark davon aus, dass Schulden gegenverrechnet werden können, so wie damals auch.
Dann muss man auch noch schauen, welche Freigrenzen es geben wird. Ich habe mir das mal ausgerechnet. In dem Video, was ich gemacht habe, habe ich vier Szenarien für mich selber durchgerechnet was passieren könnte mit verschiedenen Freigrenzen mit Schulden. Im besten Fall, wenn der Lastenausgleich kommt, zahle ich ca. 100€ im Monat, weil das ja wenn dann wahrscheinlich über mehrere Jahre gestreckt wird. Im schlimmsten Fall zahle ich aber 5.000€ pro Monat. Das ist eine riesengroße Spanne, weil es so viele Möglichkeiten gibt, weil immer noch keiner weiß in welche Richtungen es gehen kann und deswegen kann ich jetzt auch noch keine großen Tipps geben, weil es verschiedene Strategien und verschiedene Möglichkeiten gibt und man kann sich nicht auf alle gleichzeitig vorbereiten kann. Vielleicht kann sich für die eine Möglichkeit vorbereiten und dann tritt die andere Möglichkeit aber ein und dann war das alles völlig kontraproduktiv. Ich denke schon, dass es einen Lastenausgleich geben wird, aber keiner weiß, wie der genau aussieht und deswegen ist es extrem schwierig, sich darauf vorzubereiten. Es sei denn, man verbraucht sein Vermögen auf die eine oder andere Weise und das natürlich dann intelligent.
00:43:41 - Lastenausgleich, steigende Zinsen und Energiepreise: Welche Tipps hat Alexander Raue?
Sebastian Der Lastenausgleich ist ja nur ein Thema mit dem sich Immobilienbesitzer auseinandersetzen müssen. Potenzielle Immobilienbesitzer sind fortan auch möglicherweise Steigerungen von Zinsen und Energiepreisen ausgesetzt, auf denen dann die Vermieter möglicherweise sitzen bleiben, weil die Mieter sich die Abschlagszahlung nicht leisten können. Was würdest du angehenden Immobilien-Investoren in Deutschland oder Investoren, die sich überlegen Immobilien zu kaufen empfehlen? Wie kann man diese Herausforderungen jonglieren? Macht es Sinn, in den Immobilien-Markt momentan einzusteigen oder soll man generell davon momentan Abstand halten und vielleicht in einem Jahr nochmal schauen, wie es aussieht?
Alexander Also auf jeden Fall macht es immer und zu jedem Zeitpunkt Sinn sein Geld zu investieren. Denn wenn wir 10% Inflation haben und unser Geld auf dem Konto liegt, dann ist das schneller weg als du husten kannst. Bei den Immobilien kommt es stark darauf an, welches Rendite-Risiko du bereit bist einzugehen und ob du sehr Risiko affin bist. Ob jemand gewisse Risiken eingeht und dann offensiver an die Sache rangeht, so wie ich es damals auch gemacht habe, oder ob jemand gar kein Risiko eingehen will und immer nur kleine Mini-Steps machen will, um ja nichts zu verlieren. Das ist ein großer Unterschied. Die größten Probleme sind einfach die Energiekosten und dass der Vermieter vielleicht auf den Abschlägen sitzen bleibt und dann pleite geht. Aber da muss ich auch sagen, dass das jetzt ein lokales Problem ist, dass gerade alle Vermieter in ganz Deutschland haben. Ich kenne auch viele Rentner, die haben eine oder zwei Immobilien gekauft und leben von den Mieteinnahmen inklusive ihrer Rente. Wenn die davon betroffen sind, gehen die ja sofort pleite. Und davon gibt es sehr viele Leute, und das würde eine riesengroße Kettenreaktion auslösen und ich glaube nicht, dass der Staat es sich leisten kann, dass jetzt reihenweise Vermieter pleite gehen, aufgrund dieser Abschlagszahlungen, die nicht mehr gezahlt werden können. Deswegen glaube ich schon, wenn das Problem dann einige betrifft, dass der Staat dann eingreift und unterstützen wird. Der Staat hat ja jetzt schon Energieversorger unterstützt, dass die nicht pleite gehen. Jetzt unterstützt er die Mieter, wenn die gekündigt werden, wenn sie ihre Rechnung nicht mehr bezahlen können und dann wird er auch die Vermieter unterstützen. Also da kann man schon ein bisschen beruhigt sein, weil der Staat sich jetzt nicht erlauben kann, dass plötzlich alle Vermieter pleite gehen. Wenn der Vermieter pleite geht, dann kann er die Heizung nicht mehr bezahlen, kein Wasser mehr bezahlen, den Hausmeister nicht bezahlen, Müllabfuhr nicht mehr bezahlen, dann wird das Haus ja unbewohnbar. Und wenn dann plötzlich die Hälfte aller Wohnungen in Deutschland, die ja meistens privaten Vermietern gehören, also dann plötzlich die Hälfte der Mietwohnungen in Deutschland unbewohnbar werden, das das ist ja ein Supergau, das geht nicht. Dann wird der Staat schon eingreifen.
Aber nichtsdestotrotz bin ich der Meinung, gerade auch als Vermieter, dass man versuchen muss, alle möglichen Kosten runter zu drehen, wo es geht. Das erste was ich gemacht habe ist, dass ich natürlich allen meinen Mieter jetzt erstmal die Heizkosten verdoppelt habe, ja auf freiwilliger Basis, weil man kann das eher festlegen. Die Mieter müssen da mitspielen, rein rechtlich. Ich habe allen Mietern gesagt, dass die Heizkosten jetzt extrem steigen und dass man nächstes Jahr Nachzahlungen haben wird und deswegen jetzt doch einfach schon einmal die Heizkosten erhöht. Bei mir haben 95% aller Mieter auch zugesagt, weil sie das gleiche Problem sehen. Also die allererste Sache, die ich als Vermieter auf jeden Fall machen würde, ist die Abschlagszahlung zu erhöhen, sodass dann nächstes Jahr nicht der Supergau mit hohen Nachzahlungen kommt.
Das nächste ist, wenn jetzt wirklich Mietzahlungen ausfallen sollten, dass man sich als Vermieter erstmal überlegt ob und wie lange man das puffern kann? Natürlich fällt erstmals nicht die komplette Mietzahlung aus, sondern erstmal nur ein gewisser Betrag. Weil wenn der Mieter vorher z.B. 500€ Miete gezahlt hat, und weil die Heizkosten jetzt steigen, er jetzt 700€ zahlen müsste, dann fallen pauschal nicht gleich 700€ aus, sondern er wird die 500€ erstmal auch weiter zahlen und dann fehlen erstmals vielleicht 200€. Trotzdem muss der Vermieter die 200€ erstmal tragen. Jetzt muss man sich erstmal fragen ob und wie lange ich diese tragen kann und wie ich anderen Kosten minimieren kann? Man kann, zum Beispiel, mit der Bank sprechen und seine Kredite irgendwie aussetzen, dass man sagt, man zahlt ein halbes Jahr keine Tilgung oder die Bank stundet einem die Zinsen, dass man erstmal von seiner Kreditlast herunter kommt, um kein Problem mit den Abschlagszahlungen zu bekommen. Das habe ich, zum Beispiel, damals bei Corona gemacht. Als Corona angefangen hat, haben sich ja auch viele gedacht, dass alle arbeitslos werden und keiner mehr seine Miete bezahlen kann. Da hab ich auch schon mal vorsorglich mit meinen Banken gesprochen und gefragt ob ich meine Kredite für ein halbes Jahr stunden kann. Die Banken waren da auch sehr offen, wenn man das im Vorfeld offen kommuniziert, denn die Banken wollen ja auch nicht, dass plötzlich reihenweise ihre Kreditnehmer ausfallen. Also das ist alles eine Sache der Kommunikation, die man vorher angehen muss.
Aber ich muss natürlich auch sagen, wenn von heute auf morgen alle meine Mieter ankommen und sagen, dass sie alle nicht mehr die Heizung zahlen können, dann hätte ich auch ein Problem. Aber ich gehe nicht davon aus, dass passiert. Die Bundesregierung hat ja auch gesagt, wenn die Mieter jetzt ihre Heizungen oder ihre Miete nicht mehr zahlen können, dann können wir jetzt auch vermehrt auf Wohngeld zugreifen. Also die Zahl von Wohngeldempfänger, hat die Bundesregierung selber gesagt, Wird jetzt von 6.000 auf 2.000.000 steigen, weil die Leute das nicht mehr Zahlen können und dann sollen die sich erst mal Geld vom Staat holen, weil der Staat hat ja offenbar Geld ohne Ende, schmeißt das ja zum Fenster raus. Also muss ich erstmal Geld von dem holen, wer es bezahlen kann, bevor ich selber mit meinem eigenen Geld springen muss.
Also wir haben so viele verschiedene Krisen und es herrscht gerade extreme Unsicherheit. Und wenn wir jetzt sehen, wie die Leute reihenweise pleite gehen, wie die Firmen pleite gehen, da werden massiv Probleme auf uns zurollen. Auch nächstes Jahr, aber ich meine, wenn die ganze Wirtschaft irgendwie abschmiert, ja, dann haben wir sowieso ganz andere Probleme.
Sebastian Also ich hatte jetzt schon mit einem Mandanten gesprochen, der in Deutschland wohnt und da auch Immobilienvermögen hat und es ist sehr interessant, wie du das gut durchdacht hast und wie Kommunikation sehr wichtig ist. Vielen gehen da weniger strukturiert vor als du, und geraten dann schon relativ schnell ins Schwimmen. Mein Mandant hatte verschiedene Objekte in Deutschland, die er vermietet hat, hatte das zu knapp kalkuliert, dann sind die Zinsen gestiegen. Jetzt können seine Mieter die Abschlagszahlung nicht machen und im Grunde genommen hat er keine Reserven. Er hat das alles sehr hart am Wind kalkuliert und steht jetzt im Grunde davor Insolvenz anzumelden.
Alexander Das ist ja auch immer das Problem mit den Leuten die immer so hart am Wind segeln und alles auf den Cent genau kalkulieren und keine Rücklagen haben. Wenn dann das erste Lüftchen kommt, dass sie dann pleite gehen. Das ist ja klar. Ich will nicht schadenfroh oder so sein, aber ich bin ja immer der Meinung gewesen, dann man auch bei Immobilien konservativ rechnen muss und immer Puffer mit dabei haben muss, dass man solche Sachen abfedern kann. Und da sind dann Leute, die haben sich von der Euphorie vor 3-4 Jahren anstecken lassen und die haben dann auch alles gekauft, so wie ich, aber ohne Rücklagen oder irgendwie Puffer einzurechnen und das sind natürlich die ersten, die jetzt die Grätsche machen. Und dann muss ich sagen, das ist halt das Risiko, was sie gefahren sind und jetzt bekommen sie die Quittung dafür.
Sebastian Da wird dann die Spreu vom Weizen getrennt.
**00:52:11 - Über welches Mindestkapital sollte man verfügen und welche Anforderungen sollte man erfüllen, um in den Immobilien-Markt einzusteigen?
Daniel Wenn sich jetzt jemand an dich wendet und deine Beratung haben möchte, wie er sein Geld in Immobilien investieren soll: Welches Mindestkapital denkst du muss jemand in der Tasche haben beziehungsweise generell? Welche anderen Anforderungen sollte er noch erfüllen, damit diese Art Investition zu ihm passt?
Alexander Wenn ich jemanden bei mir im Immobilien-Coaching/Mentoring aufnehme, habe ich 3 klare Kriterien an die Person. Das erste Kriterium ist: Er muss wirklich die Motivation, es muss eine gewisse Ernsthaftigkeit da sein, er muss es wirklich wollen. Weil ich habe oft Leute, die haben zum Beispiel nur Aktienvermögen aber kein Bargeld und wollen ihre Aktien verkaufen, um in Immobilien zu investieren. Dann sage ich denen, dass, wenn die Aktien schlecht laufen, sie nicht verkaufen wollen und, wenn die Aktien gut laufen, sie lieber auch nicht verkaufen wollen. Sie also eigentlich kein Kapital haben und dann fehlt natürlich die Ernsthaftigkeit, die wirklich sehr wichtig ist, wenn man das durchziehen will und umsetzen kann. Das zweite Kriterium ist, dass ein gewisses Eigenkapital zur Verfügung stehen muss. Also man muss bei Immobilien zumindest immer die Kauf-Nebenkosten zahlen können, die ja 10% von der Immobilie ausmachen und aktuell bin ich auch der Meinung man muss noch 10% extra mitbringen. Weil die Zinsen so hoch sind, ist es gerade sehr schwierig davon auszugehen 100% Finanzierung von der Bank zu bekommen, und man vielleicht mit 90% Finanzierung von der Bank rechnen kann. Also man sollte insgesamt mindestens 20% der Immobilie selbst mitbringen. Das heißt, wenn du eine Immobilie für 300.000€ kaufen willst, dann brauchst du erst einmal 30.000 + 30.000 also 60.000€ die du investieren kannst, um das starten zu können. Das dritte Kriterium ist, dass man bereit sein muss Zeit zu investieren. Gerade in der Akquise geht bei Immobilien sehr viel Zeit drauf. Erstmal muss man sich Wissen aufbauen. Dann hast du Recherche, du hast Kalkulation, du musst dein Netzwerk aufbauen mit Maklern, Verwaltern, Handwerkern, Banken usw. Das Minimum an Zeit was meine Kunden mitbringen müssen, ist jeden Tag eine Stunde, also 7 Stunden pro Wochen. Ob man jeden Tag eine Stunde macht oder vielleicht einen Tag 2 Stunden und den nächsten nix, das ist nicht so wichtig, aber eine Stunde pro Tag sollte man mitbringen. Wenn man das nicht hat, sollte man die Finger davon lassen, denn nichts ist frustrierender, als wenn man mit dem ganzen Immobilien Thema anfängt und dann vielleicht auch Geld für ein Coaching ausgibt, aber dann keine Zeit hat, die Sachen umzusetzen, das ist für mich unbefriedigend, meine Kunden sind nicht zufrieden, deswegen kläre ich das ganz am Anfang noch mal ab. Und wenn jemand nicht die Ernsthaftigkeit hat oder nicht das Geld hat oder nicht die Zeit hat, dann nehme ich Leute auch nicht in meinem Coaching auf. Weil ich biete ja auch keine Vertriebs-Immobilien an, da ist alles fix und fertig. Vertriebs-Immobilien-Anbieter haben ihre eigenen Immobilien, aber wollen die nur an Vermögende loswerden. Das bin ich aber nicht, weil ich finde, das ist ein bisschen unehrlich den Leuten gegenüber. Diese Leute haben eine Immobilie die sich nicht rechnet, aber müssen die loswerden und reden die die ihren Kunden ein. Ja, sowas bin ich nicht. Ich bin auch jemand, wenn wir über eine Immobile sprechen und diese Immobile schlecht ist, klipp und klar seinen Kunden dann auch sagt, dass die Immobilie schlecht ist und man die auf gar keinen Fall kaufen soll. Ich krieg dann keine Provision um eine Immobile zu verkaufen, darum geht es mir nicht. Mir geht es darum, die Leute wirklich gut zu beraten und zu sagen, das ist eine gute Immobilie, die kannst du kaufen, schlag zu. Und wenn es eine schlechte Immobilie ist, lass lieber die Finger davon bei denen machst du einen großen Fehler. Das ist mir wirklich sehr wichtig.
00:56:07 - Kann man mit Immobilien heutzutage ein Passives Einkommen aufbauen?
Sebastian Und dann muss man natürlich auch realistisch sein. Du hast ja selbst davon gesprochen, dass du ein Ziel hast, innerhalb von 10 Jahren im Monat 5.000€ durch die Immobilien zu erwirtschaften. 5.000€ sind natürlich ein ernstzunehmender Betrag, du wirst aber mit deinem anderen Business, auf YouTube innerhalb von 10 Jahren einiges mehr verdienen können, das ist ja klar. Immobilien sind natürlich eine ganz andere Anlage, als irgendein anderes Unternehmen. Also man muss natürlich schon auch realistisch sein als Investor und sich bewusst sein, dass es wirklich schwer ist davon kurzfristig leben zu können.
00:58:33 - Kontaktdaten Alexander Raue
Daniel Ich habe noch eine Frage zum Schluss: Alexander, wenn jetzt Zuschauer, Zuhörer mit dir Kontakt aufnehmen wollen und an deiner Beratungsleistung interessiert sind, wie gehen Sie vor, wie kommt man an deine Beratung?
Alexander Auf meinem Blog vermietertagebuch.com findet ihr alle Infos zu mir. Hier findet ihr auch meine Kurse und meine Kontakt-Formulare. Ich habe auch alle meine Immobilien, die ich selber habe online transparent, die könnt ihr euch auch einfach vorher anschauen. Das ihr auch wirklich seht, dass ich aus der Praxis erzähle. Also vermietertagebuch.com ist die erste Anlaufstelle.
Daniel Klasse ja, wir werden den Link unten noch mit einblenden oder dann auch in die Video-Beschreibung einfügen. Vielen Dank, Alexander, es war sehr interessant, mit dir zu sprechen.
Alexander Danke, ebenfalls. Schöne Fragen habt ihr gehabt.
Bis zur nächsten Folge von Perspektive Ausland der Podcast für alle Unternehmer, die es ins Ausland zieht. Übrigens, wenn ihr keines unserer interessanten Videos mehr verpassen wollt, dann klickt doch jetzt gleich auf den Abonnieren-Button und auf die Glocke. Auch über Kommentare, Fragen oder einen Daumen hoch freuen wir uns sehr.
