Immobilie kaufen in Russland als Ausländer
Dein Leitfaden für sicheres Investieren
Immobilienerwerb im Ausland > Russland
Russland bietet für ausländische Investoren, Expats und Ruheständler attraktive Immobilienpreise und ein großes Angebot an Wohn- und Ferienobjekten. Besonders in Städten wie Moskau, Sankt Petersburg oder an der Schwarzmeerküste locken stabile Renditen und ein wachsender Mietmarkt.
Wenn du planst, eine Immobilie in Russland zu kaufen, solltest du die rechtlichen Rahmenbedingungen, steuerlichen Aspekte und regionalen Unterschiede genau kennen. Dieser Leitfaden zeigt dir Schritt für Schritt, wie du sicher und effizient in russisches Wohneigentum investierst.
Rechtliche Grundlagen für Ausländer
Eigentumsrechte für Ausländer
Ausländer dürfen in Russland grundsätzlich Immobilien uneingeschränkt kaufen und besitzen – mit einer wichtigen Ausnahme: Grundstücke in Grenzgebieten oder landwirtschaftliche Flächen sind für Nicht-Russen eingeschränkt.
Du kannst als Ausländer:
Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien kaufen
Eigentum auf deinen Namen registrieren
Immobilien vermieten oder weiterverkaufen
Nicht erlaubt ist der Erwerb von:
Grundstücken in sicherheitsrelevanten Grenzzonen
Agrarflächen (nur über russische Firmen möglich)
Registrierung und Dokumentation
Nach dem Kauf muss die Immobilie im Einheitlichen Staatlichen Immobilienregister (EGRN) eingetragen werden. Dafür benötigst du:
Reisepass (mit beglaubigter Übersetzung)
Kaufvertrag (auf Russisch)
Zahlungsnachweis
Steueridentifikationsnummer (INN)
So kaufst du eine Immobilie in Russland
Marktanalyse und Standortwahl
Wähle den Standort nach deinen Zielen:
Moskau & Sankt Petersburg: Hohe Nachfrage, stabile Renditen
Sotschi & Krasnodar: Beliebt für Ferienwohnungen
Kazan & Jekaterinburg: Gute Wachstumschancen
Finanzierung und Währungsumtausch
Die meisten ausländischen Käufer zahlen bar oder über internationale Überweisungen. Russische Banken bieten Hypotheken für Ausländer nur eingeschränkt an.
Tipp: Verwende ein russisches Bankkonto, um Wechselkursverluste zu vermeiden.
Rechtliche Prüfung (Due Diligence)
Beauftrage einen russischen Anwalt, um sicherzustellen, dass:
der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist,
keine Schulden oder Hypotheken bestehen,
alle Dokumente korrekt sind.
Kaufvertrag und Notarisierung
Der Kaufvertrag (Dogovor kupli-prodazhi) wird auf Russisch verfasst und notariell beglaubigt. Nach Unterzeichnung erfolgt die Zahlung und Registrierung beim EGRN.
Registrierung im Grundbuch
Innerhalb von 7–10 Tagen erhältst du den offiziellen Eigentumsnachweis („Svidetelstvo o pravie sobstvennosti“). Erst danach gilt der Kauf als abgeschlossen.
Kosten und Gebühren
Kostenart
Notargebühren
Registrierungsgebühr
Anwaltskosten
Immobiliensteuer
Durchschnittlicher Prozentsatz / Betrag
ca. 0,5–1 % des Kaufpreises
ca. 2.000–5.000 RUB
1–2 % des Kaufpreises
0,1–0,3 % jährlich
Beschreibung
Pflicht bei jedem Kauf
Staatliche Eintragung
Optional, aber empfohlen
Abhängig vom Standort
Häufige Fehler beim Immobilienkauf in Russland
Unübersetzte Dokumente: Alle Unterlagen müssen offiziell ins Russische übersetzt sein.
Keine rechtliche Prüfung: Ohne Anwalt riskierst du versteckte Schulden oder Eigentumsstreitigkeiten.
Falsche Standortwahl: Nicht jede Region bietet stabile Wertsteigerung.
Unterschätzte Nebenkosten: Steuer, Wartung und Verwaltung summieren sich schnell.
Expertentipps für ausländische Käufer
Nutze lokale Makler: Sie kennen den Markt und helfen bei der Kommunikation.
Vermeide Barzahlungen: Überweise über offizielle Kanäle zur Nachverfolgbarkeit.
Plane langfristig: Immobilien in Russland eignen sich eher für mittel- bis langfristige Anlagen.
Prüfe Mietpotenzial: Besonders in Universitätsstädten und Tourismusregionen.
Immobilienverwaltung für Ausländer
Wenn du nicht dauerhaft in Russland wohnst, empfiehlt sich ein Property Management Service. Diese Agenturen übernehmen:
Mietersuche und Vertragsmanagement
Instandhaltung und Nebenkostenabrechnung
Steuerliche Meldungen für Mieteinnahmen
Das spart Zeit und minimiert rechtliche Risiken.
Fazit
Ja – wenn du dich gut vorbereitest. Der russische Immobilienmarkt bietet attraktive Einstiegspreise, stabile Renditen und Chancen auf langfristige Wertsteigerung. Wichtig ist, dass du rechtliche Beratung einholst, seriöse Partner wählst und deine Investition strategisch planst.
Wenn du mehr über internationale Immobilieninvestitionen erfahren möchtest, sieh dir auch unseren Artikel [Wie du als Ausländer sicher Immobilien in Europa kaufst] an.
