Immobilie kaufen in Polen als Ausländer
Dein Leitfaden für sicheres Investieren
Immobilienerwerb im Ausland > Polen
Polen hat sich in den letzten Jahren zu einem der spannendsten Immobilienmärkte Europas entwickelt. Mit stabiler Wirtschaft, wachsendem Tourismussektor und vergleichsweise niedrigen Immobilienpreisen bietet das Land attraktive Chancen für ausländische Käufer.
Wenn Du planst, eine Immobilie in Polen zu kaufen, findest Du hier alle wichtigen Informationen – von rechtlichen Grundlagen bis hin zu praktischen Schritten, um Deinen Kauf sicher und effizient abzuwickeln.
Darf ein Ausländer in Polen eine Immobilie kaufen?
Grundsätzlich dürfen Ausländer in Polen Immobilien erwerben, allerdings gelten je nach Herkunftsland unterschiedliche Regelungen.
EU-Bürger: Du kannst ohne zusätzliche Genehmigung Immobilien kaufen – egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück.
Nicht-EU-Bürger: In einigen Fällen ist eine Genehmigung des polnischen Innenministeriums erforderlich, insbesondere bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen.
Tipp: Wenn Du aus der EU kommst, kannst Du problemlos eine Eigentumswohnung oder ein Stadthaus erwerben. Bei Grundstücken außerhalb der Stadt kann jedoch eine Sondergenehmigung nötig sein.
So kaufst Du eine Immobilie in Polen
Marktrecherche und Standortwahl
Beliebte Städte für Investoren sind Warschau, Krakau, Danzig und Breslau. Diese Regionen bieten stabile Mietmärkte, steigende Immobilienwerte und eine gute Infrastruktur.
Achte bei Deiner Recherche auf:
Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln
Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte)
Mietrendite und Preisentwicklung
Finanzierung und Währungsfragen
In Polen kannst Du eine Immobilie bar oder über eine polnische Bank finanzieren. Einige Banken bieten auch Kredite für Ausländer an, allerdings mit höheren Eigenkapitalanforderungen (meist 20–30 %).
Wichtig: Der Kaufpreis wird in polnischen Złoty (PLN) angegeben. Achte auf Wechselkursrisiken, wenn Du aus dem Ausland überweist.
Vorvertrag (Umowa przedwstępna)
Bevor der eigentliche Kaufvertrag unterzeichnet wird, schließen Käufer und Verkäufer oft einen Vorvertrag, der die wichtigsten Bedingungen festlegt (Preis, Zahlungsplan, Übergabedatum).
Dieser Vertrag sollte notariell beglaubigt werden, um rechtlich bindend zu sein.
Notar und Grundbuchamt
Der finale Kaufvertrag (Umowa sprzedaży) wird vor einem Notar abgeschlossen. Danach wird der Eigentumsübergang im polnischen Grundbuch (Księga Wieczysta) eingetragen.
Der Notar übermittelt die Dokumente automatisch an das Grundbuchamt. Der Eintrag dauert in der Regel 2–6 Wochen.
Was kostet der Immobilienkauf in Polen?
Kostenart
Notarkosten
Grundbuchgebühr
Immobiliensteuer (Jährlich)
Maklerprovision
Übersetzungskosten
Durchschnittlicher Satz / Betrag
0,5 – 2 % des Kaufpreises
ca. 200 – 600 PLN
0,2 – 2 %
2 – 3 % des Kaufpreises
ca. 300 – 800 PLN
Hinweise
Abhängig vom Objektwert
Einmalige Eintragungsgebühr
Abhängig von Lage und Nutzung
Optional, oft vom Käufer getragen
Für Dokumente und Verträge
Häufige Fehler beim Immobilienkauf in Polen
Fehlende Grundbuchprüfung: Stelle sicher, dass das Objekt keine Belastungen oder Hypotheken aufweist.
Unklare Eigentumsverhältnisse: Prüfe, ob der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer eingetragen ist.
Unterschätzte Nebenkosten: Plane Notar-, Übersetzungs- und Steuerkosten realistisch ein.
Keine rechtliche Beratung: Ein lokaler Anwalt kann helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden.
Expertentipps für Investoren und Expats
Langfristig denken: Der polnische Immobilienmarkt wächst stabil – ideal für Kapitalanlagen über 5–10 Jahre.
Mietmarkt nutzen: Besonders in Universitätsstädten wie Krakau oder Breslau ist die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch.
Steueroptimierung: Prüfe, ob Du steuerliche Vorteile durch Doppelbesteuerungsabkommen nutzen kannst.
Renovierungsobjekte: Alte Gebäude in Stadtzentren bieten oft hohe Renditechancen nach Sanierung.
Immobilienverwaltung für Ausländer
Wenn Du nicht dauerhaft in Polen lebst, lohnt sich die Zusammenarbeit mit einer lokalen Hausverwaltung. Diese übernimmt:
Mietersuche und Vertragsabwicklung
Instandhaltung und Reparaturen
Nebenkostenabrechnung
Steuererklärungen für Mieteinnahmen
So kannst Du Deine Investition passiv verwalten und gleichzeitig von stabilen Renditen profitieren.
Fazit
Ja – eine Immobilie in Polen zu kaufen ist für viele Ausländer eine attraktive Investition. Das Land bietet stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen, steigende Immobilienpreise und rechtlich gut geregelte Kaufprozesse.
Wenn Du sorgfältig planst, rechtliche Beratung einholst und den Markt verstehst, kannst Du langfristig von einer soliden Wertsteigerung profitieren.
