Immobilie kaufen in der Ukraine als Ausländer
Dein Leitfaden für sicheres Investieren
Immobilienerwerb im Ausland > Ukraine
Die Ukraine rückt zunehmend in den Fokus internationaler Investoren. Trotz wirtschaftlicher Herausforderungen bietet der Immobilienmarkt attraktive Einstiegspreise, hohe Renditechancen und eine wachsende Nachfrage in Städten wie Lwiw, Kiew und Odessa.
Wenn Du planst, eine Immobilie in der Ukraine zu kaufen, ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen und den Kaufprozess genau zu kennen.
Rechtliche Grundlagen für Ausländer
Eigentumserwerb in der Ukraine
Ausländer dürfen in der Ukraine Wohnimmobilien uneingeschränkt kaufen – egal ob Wohnung, Haus oder Gewerbeobjekt.
Einschränkungen gelten nur für landwirtschaftliche Flächen, die derzeit nicht direkt von Ausländern erworben werden dürfen.
Voraussetzungen
Um eine Immobilie zu kaufen, benötigst Du:
Einen gültigen Reisepass
Eine Steuernummer (Identifikationscode), die Du in der Ukraine beantragen kannst
Ein ukrainisches Bankkonto für die Transaktion
Tipp: Arbeite mit einem lokalen Anwalt oder Immobilienmakler zusammen, um sicherzustellen, dass alle Dokumente korrekt sind.
So kaufst Du eine Immobilie
Marktrecherche und Budgetplanung
Überlege, ob Du in Kiew, Lwiw, Odessa oder Charkiw investieren möchtest. Diese Städte bieten stabile Märkte und potenzielle Wertsteigerungen.
Definiere Dein Budget inklusive Nebenkosten (Notar, Steuern, Maklergebühren).
Rechtliche Prüfung (Due Diligence)
Lass alle Dokumente der Immobilie prüfen:
Eigentumsnachweis
Grundbuchauszug
Baugenehmigungen
Schuldenfreiheit
Ein Anwalt kann sicherstellen, dass Du keine Risiken übernimmst.
Kaufvertrag und Zahlung
Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet.
Die Zahlung erfolgt in der Regel in US-Dollar oder Euro über ein ukrainisches Bankkonto.
Nach der Zahlung wird die Immobilie im staatlichen Register auf Deinen Namen eingetragen.
Kosten und Gebühren
Kostenart
Notargebühren
Maklerprovision
Registrierungskosten
Steuern beim Kauf
Durchschnittlicher Satz
1–2 % des Kaufpreises
3–5 %
ca. 0,1 %
ca. 1 %
Hinweise
Pflicht bei jedem Kauf
Verhandelbar
Staatliche Gebühr
Abhängig vom Objektwert
Vorteile
Niedrige Einstiegspreise im Vergleich zu Westeuropa
Hohe Mietrenditen in Großstädten
Keine Beschränkung für Wohnimmobilien
Nachteile
Währungsrisiko (Hrywnja)
Bürokratische Prozesse
Politische Unsicherheiten
Häufige Fehler beim Immobilienkauf
Keine rechtliche Prüfung – kann zu Eigentumsstreitigkeiten führen.
Vertrauen ohne Vertrag – immer schriftlich und notariell absichern.
Unterschätzung der Nebenkosten – plane mindestens 5–7 % zusätzlich ein.
Fehlende Steuerplanung – informiere Dich über die Besteuerung von Mieteinnahmen.
Expertentipps für Investoren
Arbeite mit einem zweisprachigen Anwalt (Ukrainisch/Englisch oder Deutsch).
Nutze lokale Immobilienportale wie Dom.ria oder Lun.ua für Marktvergleiche.
Prüfe, ob die Immobilie energieeffizient ist – das steigert den Wiederverkaufswert.
Überlege, ob Du über eine ukrainische Firma kaufst – steuerlich kann das Vorteile bringen.
Immobilienverwaltung für Ausländer
Wenn Du nicht dauerhaft in der Ukraine lebst, empfiehlt sich ein Property Management Service.
Diese Firmen übernehmen:
Mietersuche und Vertragsmanagement
Instandhaltung und Reparaturen
Steuerliche Abwicklung
So bleibt Deine Investition profitabel, auch wenn Du im Ausland lebst.
Fazit
Ja – eine Immobilie in der Ukraine zu kaufen kann sich für ausländische Investoren lohnen, wenn Du sorgfältig planst und rechtliche Sicherheit beachtest.
Mit professioneller Unterstützung, einer gründlichen Prüfung und langfristiger Perspektive kannst Du attraktive Renditen erzielen.
