Immobilie kaufen in Israel als Ausländer
Dein Leitfaden für sicheres Investieren
Immobilienerwerb im Ausland > Israel
Israel gilt als einer der stabilsten Immobilienmärkte im Nahen Osten. Trotz begrenzter Fläche wächst die Nachfrage nach Wohnraum stetig – besonders in Städten wie Tel Aviv, Jerusalem und Haifa. Für viele Ausländer ist das „buy property in Israel“ nicht nur eine Kapitalanlage, sondern auch eine Lebensentscheidung.
Die Kombination aus wirtschaftlicher Stabilität, hoher Nachfrage und sicherem Eigentumsrecht macht Israel zu einem spannenden Ziel für internationale Investoren und Ruheständler.
Dürfen Ausländer in Israel Immobilien kaufen?
Grundsätzlich dürfen Ausländer Immobilien in Israel kaufen, auch ohne israelische Staatsbürgerschaft. Es gibt jedoch einige Einschränkungen:
Landbesitz: Etwa 93 % des Bodens in Israel gehört dem Staat oder der Jewish National Fund (JNF). Dieses Land kann nicht direkt gekauft, sondern nur langfristig (meist 49–98 Jahre) gepachtet werden.
Private Grundstücke: Nur rund 7 % des Landes sind in Privatbesitz – hier ist ein direkter Kauf möglich.
Registrierung: Der Kauf muss im israelischen Grundbuchamt („Tabu“) registriert werden.
Tipp: Arbeite mit einem israelischen Anwalt zusammen, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist. Er begleitet Dich bei der rechtssicheren Abwicklung und Übersetzung aller Verträge.
Immobilie kaufen in Israel als Ausländer
Marktanalyse und Standortwahl
Recherchiere gründlich, welche Regionen zu Deinen Zielen passen:
Tel Aviv: Hohe Renditen, aber teuer.
Jerusalem: Beliebt bei religiösen Käufern und Touristen.
Haifa: Preiswerter, stark wachsender Markt.
Netanya & Herzliya: Ideal für Expats und Ruheständler.
Finanzierung und Budgetplanung
Ausländer können Hypotheken von israelischen Banken erhalten, meist bis zu 50 % des Kaufpreises.
Erforderlich sind:
Einkommensnachweis
Ausweisdokumente
Bankreferenzen
Kaufvertrag und rechtliche Prüfung
Ein Anwalt prüft:
Eigentumsnachweis
Belastungen (Hypotheken, Schulden)
Bau- und Nutzungsrechte
Erst nach der Prüfung wird der Kaufvertrag („Zemirat Mekach“) unterzeichnet.
Zahlung und Registrierung
Nach der Zahlung wird der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen. Dies ist der offizielle Nachweis Deines Eigentums.
Kostenübersicht: Gebühren und Steuern beim Immobilienkauf
Kostenart
Kaufsteuer (Mas Rechisha)
Anwaltskosten
Maklerprovision
Grundbuchgebühr
Beschreibung
Einmalige Steuer beim Kauf
Rechtliche Begleitung
Bei Nutzung eines Maklers
Registrierungskosten
Durchschnittlicher Satz
8–10 % für Ausländer
0,5–1,5 % des Kaufpreises
1–2 %
ca. 0,1 %
Tipp: Plane zusätzlich 5–8 % Nebenkosten ein, um realistisch zu kalkulieren.
Häufige Fehler beim Immobilienkauf in Israel
Fehlende rechtliche Prüfung: Ohne lokale Expertise drohen teure Überraschungen.
Unklare Eigentumsverhältnisse: Besonders bei Pachtgrundstücken wichtig.
Unterschätzte Nebenkosten: Steuerlast und Gebühren werden oft übersehen.
Sprachbarrieren: Verträge sollten immer zweisprachig (Hebräisch/Englisch) vorliegen.
Expertentipps für Investoren und Expats
Langfristig denken: Der israelische Markt ist stabil, aber teuer – Rendite entsteht über Zeit.
Vermietung prüfen: Kurzzeitvermietungen (z. B. über Airbnb) unterliegen in manchen Städten besonderen Regeln.
Währungsrisiko berücksichtigen: Käufe erfolgen in Schekel (ILS), daher Wechselkursentwicklung beachten.
Lokale Partner finden: Ein erfahrener Makler und Anwalt sind unverzichtbar.
Siehe auch unseren Artikel: Wie Du Deine Immobilie in Israel vermietest – Leitfaden für Ausländer.
Für wen sich der Immobilienkauf in Israel lohnt
Investoren: Stabile Renditen und hohe Nachfrage.
Ruheständler: Mediterranes Klima und gute medizinische Versorgung.
Digitale Nomaden: Moderne Infrastruktur und wachsende internationale Community.
Fazit
Eine Immobilie in Israel zu kaufen ist für Ausländer möglich und kann eine lohnende Investition sein – vorausgesetzt, Du kennst die rechtlichen Rahmenbedingungen und planst sorgfältig.
Mit professioneller Beratung, realistischer Kalkulation und klarer Strategie kannst Du erfolgreich in den israelischen Immobilienmarkt einsteigen./.;’
