Immobilie kaufen in Indonesien als Ausländer

11. Nov.

Leitfaden für ausländische Investoren

Immobilienerwerb im Ausland > Indonesien

Indonesien zieht seit Jahren ausländische Investoren, Expats und Ruheständler an. Mit über 17.000 Inseln, einer wachsenden Wirtschaft und einer stabilen Tourismusbranche bietet das Land attraktive Möglichkeiten für den Immobilienkauf.

Doch: Als Ausländer darfst Du in Indonesien nicht direkt Land besitzen – der Kaufprozess unterscheidet sich daher von europäischen oder westlichen Märkten.

In diesem Artikel erfährst Du Schritt für Schritt, wie Du als Ausländer legal eine Immobilie in Indonesien erwerben kannst, welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten und welche Fallstricke Du vermeiden solltest.

Was Ausländer wissen müssen

Eigentum und Besitzarten in Indonesien

In Indonesien gibt es drei Hauptarten von Eigentumsrechten:

Eigentumsart

Hak Milik (Freehold)

Hak Pakai (Right to Use)

Hak Guna Bangunan (Right to Build)

Beschreibung

Volles Eigentumsrecht an Grundstück und Gebäude

Nutzungsrecht für einen festgelegten Zeitraum

Baurecht auf staatlichem oder privatem Land

Für Ausländer erlaubt?

❌ Nein

✅ Ja

✅ Unter Bedingungen

Als Ausländer kannst Du also kein Land direkt besitzen, aber Du kannst über Hak Pakai oder Hak Guna Bangunan Immobilien nutzen oder bebauen.

So kannst Du als Ausländer in Indonesien eine Immobilie kaufen

Wähle den richtigen Immobilientyp

Ausländer dürfen Immobilien nur auf bestimmten Grundstücksarten erwerben – meist in städtischen Gebieten oder touristischen Zonen. Beliebte Orte sind Bali, Lombok, Jakarta und Yogyakarta.

Wähle die passende Rechtsform

Viele Investoren gründen eine PT PMA (Foreign-Owned Company), um Immobilien zu kaufen. Diese Unternehmensform erlaubt es, Hak Guna Bangunan-Rechte zu halten.

Prüfe alle rechtlichen Dokumente

Vor dem Kauf solltest Du folgende Unterlagen prüfen (idealerweise mit einem indonesischen Notar oder Anwalt):

Landzertifikat (Sertifikat Tanah)
Baugenehmigung (IMB)
Steuerbescheinigungen (PBB)

Kaufvertrag und Zahlung

Der Kaufvertrag (Akte Jual Beli) wird von einem PPAT (Notar) erstellt. Zahlungen erfolgen in der Regel in indonesischen Rupiah (IDR).

Registrierung und Eigentumsübertragung

Nach der Unterzeichnung wird das Nutzungsrecht beim Land Office (BPN) registriert. Halte alle Dokumente sicher – sie sind Dein rechtlicher Nachweis.

Kosten und Gebühren beim Immobilienkauf

Kostenart

Notargebühren

Grunderwerbssteuer

Verkäufersteuer

Jahressteuer (PBB)

Durchschnittlicher Prozentsatz / Betrag

1–2 % des Kaufpreises

5 %

2,5 %

ca. 0,1–0,3 % des Grundstückswerts

Tipp: Plane zusätzliche Kosten für Übersetzungen, Genehmigungen und Rechtsberatung ein.

Häufige Fehler beim Immobilienkauf in Indonesien

Kauf über inoffizielle Wege: Vermeide „Nominee Agreements“, bei denen Indonesier als Strohmänner fungieren – diese sind rechtlich riskant.
Unklare Eigentumsrechte: Prüfe immer die Echtheit der Landzertifikate.
Unterschätzte Nebenkosten: Kalkuliere Steuern und Gebühren im Voraus.
Fehlende Genehmigungen: Ohne gültige Baugenehmigung (IMB) kann Dein Besitzrecht gefährdet sein.

Expertentipps für ausländische Investoren

Nutze legale Strukturen: Eine PT PMA ist der sicherste Weg, langfristig Immobilien zu halten.
Arbeite mit lokalen Experten: Ein erfahrener Notar oder Anwalt kennt die regionalen Unterschiede.
Langfristig denken: Indonesien bietet stabile Renditen, besonders in touristischen Regionen.
Vergleiche Standorte: Bali ist beliebt, aber Regionen wie Lombok oder Flores bieten oft bessere Einstiegspreise.
Bleibe steuerkonform: Melde Deine Investition korrekt, um spätere Probleme zu vermeiden.

Immobilienverwaltung für Ausländer

Wenn Du nicht dauerhaft in Indonesien lebst, ist eine professionelle Immobilienverwaltung sinnvoll.
Diese kümmert sich um:

Vermietung und Instandhaltung
Steuerliche Meldungen
Gästemanagement (bei Ferienimmobilien)

Viele Agenturen bieten Komplettpakete für Expats und Investoren an – ideal, wenn Du Deine Immobilie als Ferienhaus oder Renditeobjekt nutzt.

Fazit

Eine Immobilie in Indonesien zu kaufen ist für Ausländer möglich – aber nur, wenn Du die rechtlichen Rahmenbedingungen kennst und einhältst. Mit der richtigen Struktur (z. B. PT PMA oder Hak Pakai) kannst Du sicher investieren und gleichzeitig von Indonesiens wachsendem Immobilienmarkt profitieren.

Kurz gesagt: