So zahlen Sie legal keine Steuern auf ausländische Mieteinkünfte - der Liebhaberei Trick!

Wer träumt nicht davon: Eine eigene Immobilie unter Palmen, beispielsweise auf Sansibar, in Dubai oder vielleicht in Georgien. Für viele ist das die perfekte Mischung aus wirtschaftlicher Absicherung und Lifestyle. Doch oft sorgt eine große Ungewissheit für Kopfschmerzen: Wie werden eigentlich Mieteinkünfte aus Auslandsimmobilien in Deutschland versteuert? Muss ich alles angeben? Kann ich Kosten geltend machen – oder lande ich im schlimmsten Fall in einer teuren Steuerfalle? Die Antworten sind weniger kompliziert, als sie auf den ersten Blick wirken. Lies weiter, denn in diesem Blogpost erfährst du, wie du deine Auslandsimmobilie steuerlich optimal nutzt, Fehler vermeidest und am Ende sogar mehr Geld und Freiheit gewinnst.

Auslands­immobilie finanzieren: Was geht, was nicht?

Viele Deutsche möchten ihre Auslandsimmobilie am liebsten direkt vor Ort finanzieren. In der Praxis stößt dieser Wunsch aber schnell an Grenzen. Für Banken – ob in Tansania, Dubai oder Georgien – ist die Immobilie außerhalb Deutschlands häufig keine ausreichende Sicherheit. Aber: Wer in Deutschland bereits eine Immobilie besitzt, kann diese beleihen, ein Darlehen aufnehmen und den ausbezahlten Betrag für den Kauf im Ausland einsetzen. Dadurch wird eine direkte Verbindung zwischen Kredit und Kaufpreis geschaffen. Für dich als Investor bedeutet das, dass du auch die Schuldzinsen steuerlich geltend machen kannst – ein unterschätzter, aber äußerst spannender Vorteil!

Mieteinnahmen: Was gilt in Deutschland?

Sobald du als Privatperson mit Wohnsitz in Deutschland Einkünfte erzielst – also etwa Mieteinnahmen aus deiner Auslandsimmobilie –, bist du mit deinem Welteinkommen grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig. Aber keine Sorge: Es droht nicht die gefürchtete doppelte Besteuerung. Deutschland schließt mit vielen Staaten sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen ab. Ist dieses Abkommen vorhanden, wird meist dem Land das Besteuerungsrecht eingeräumt, in dem die Immobilie liegt – sprich: die Steuern auf Mieteinnahmen bezahlst du dort.

Gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen, greifen nationale Vorschriften. Meist wird die ausländische Steuer (z.B. 10 % in Tansania) in Deutschland angerechnet. Die Mieteinnahmen fallen in die Kategorie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Liebhaberei: Der Joker für Eigentümer

Ein besonders spannender Punkt: Das Prinzip der Liebhaberei. Kurz gesagt: Wenn du deine Auslandsimmobilie hauptsächlich selbst nutzt und nur selten vermietest (etwa ein paar Wochen im Jahr) UND die Kosten die Einnahmen übersteigen, unterstellt das deutsche Finanzamt, dir fehlt die Gewinnerzielungsabsicht. Die Folge: Du musst diese Einkünfte und auch die zugehörigen Ausgaben gar nicht erst versteuern oder an das Finanzamt melden! Entscheidend ist die sogenannte Totalüberschussprognose: Wenn deine Kosten (z.B. Reisekosten, Instandhaltung, Finanzierung) höher sind als deine Mieteinnahmen und das auch auf längere Sicht so bleibt, stuft das Finanzamt dies automatisch als Liebhaberei ein.

Wichtig: Das sollte regelmäßig überprüft werden – ändert sich die Situation (z.B. plötzlich viel höhere Mieteinnahmen oder stark sinkende Kosten), kann sich auch die Einstufung ändern. Ein Steuerberater kann dir ein entsprechendes Schreiben aufsetzen, das du dem Finanzamt vorlegen kannst.

Grenzfälle & Fallbeispiel: Wann wird es steuerlich relevant?

Ein reales Beispiel: Du kaufst für 100.000 Euro ein Apartment im Ausland. Es steht 120 Tage im Jahr für Vermietung zur Verfügung, du nutzt es aber selbst für einen Monat, der Rest bleibt leer. Angenommen, du erzielst 5.000 Euro Mieteinnahmen und hast 5.000 Euro Reisekosten – dann bist du schnell im Minus. Dazu kommen Abschreibungen, laufende Unterhaltskosten etc. In vielen Fällen bist du damit automatisch im Bereich Liebhaberei, und die Sache ist steuerlich erledigt.

Anders sieht es natürlich aus, wenn du dauerhaft hohe Mieteinnahmen erzielst und die Kosten langfristig decken kannst – dann ist die Immobilie ein steuerlich relevanter Vermögenswert. Dann solltest du auf eine ordentliche Buchführung achten und die Einkünfte angeben, damit es keine späteren Probleme gibt.

Besonderheiten bei der Gestaltung – Stiftung, Gesellschaft & Co

Einige überlegen, die Immobilie über eine ausländische Stiftung (z.B. in Liechtenstein) oder eine Gesellschaft zu halten, etwa um Nachfolge, Vermögensschutz oder einen optimierten Steuersatz zu erreichen. Auch dies ist möglich, aber denk daran: Juristische Personen mit Sitz in Deutschland sind ebenfalls voll steuerpflichtig. Und viele Länder erkennen nur natürliche Personen als Eigentümer für ein Visum an. Eine clevere Lösung kann es sein, den Eigentumseintrag zu splitten, beispielsweise 90 % an eine Stiftung und 10 % an dich als Privatperson – so behältst du die Visumsoption und steuerliche Flexibilität.

So setzt du auch Kreditzinsen richtig ab

Wenn du den Kauf deiner Auslandsimmobilie mit deutschem Darlehen finanzierst – etwa über die Beleihung einer deutschen Bestandsimmobilie – verknüpfst du Kreditausgabe und Immobilienerwerb. Das ist relevant, weil du dann auch die gezahlten Kreditzinsen als Werbungskosten gegen die Mieteinnahmen (natürlich anteilig je nach Eigennutzung) absetzen kannst. Die Zinsen müssen marktüblich sein, insbesondere bei privaten Darlehensverträgen innerhalb der Familie.

Was tun, wenn das Finanzamt nachfragt?

In Zukunft wird es immer schwieriger, Dinge zu „vergessen“: Durch internationale Meldepflichten ist es wahrscheinlich, dass ausländische Immobilien irgendwann dem deutschen Finanzamt bekannt werden. Deshalb: Lass dir vom Steuerberater einmal die Prognose rechnen und ein Schreiben über die fehlende Gewinnerzielungsabsicht geben. Damit bist du auf der sicheren Seite, selbst wenn das Finanzamt Jahre später fragt. Und sollte sich an der Gesamtsituation etwas ändern – prüfe in Absprache mit deinem Berater, ob und wann du die Einkünfte wieder deklarieren musst.

Fazit: Immobilien im Ausland – Freiheit genießen, aber clever planen

Der Traum von der Immobilie unter Palmen ist auch steuerlich möglich, wenn du klug vorgehst und ein paar Spielregeln beachtest. Prüfe regelmäßig, ob sich deine Immobilie wirklich rechnet oder eher eine Herzensangelegenheit bleibt. Nutze mögliche steuerliche Vorteile bei der Finanzierung voll aus und lass dir von Experten individuell helfen. So schützt du nicht nur dein Vermögen, sondern holst auch das Maximum aus deinem Investment – und kannst deinen Lebensstil mit mehr Freiheit und weniger Steuersorgen genießen.

Hast du Fragen? Ein erfahrener Steuerberater, der die Praxis kennt und nicht nur das Lehrbuch, kann dir die beste Strategie zeigen!