Schweizer Immobilien: Steuerfallen & geheime Vorteile für Auswanderer

Träumst du von einem Neustart in der Schweiz – mit Bergen vor der Haustür, stabiler Währung und klaren Regeln? Dann wirst du sehr schnell an ein Thema nicht vorbeikommen: Immobilien. Ob du bereits Eigentum im Ausland besitzt, dir in der Schweiz ein Zuhause kaufen willst oder einfach die steuerlichen und rechtlichen Spielregeln verstehen möchtest – hier hängt viel von den richtigen Entscheidungen ab. Gute Nachrichten vorweg: Mit dem richtigen Plan lassen sich typische Fallstricke vermeiden und Steuervorteile gezielt nutzen.

Die wichtigsten Botschaften in Kürze: Ausländische Immobilien spielen in der Schweiz steuerlich oft eine erstaunlich kleine Rolle – allerdings unter Progressionsvorbehalt. Beim Kauf in der Schweiz greift die Lex Koller und begrenzt, was du als Ausländer erwerben darfst. Die Finanzierung läuft anders als in Deutschland: Hypotheken bleiben in der Regel zu rund 65% stehen – und das hat Gründe. Beim Verkauf fallen je nach Kanton teils hohe Grundstückgewinnsteuern an, eine Spekulationsfrist wie in Deutschland gibt es nicht. Und selbst bei Schenkung und Erbschaft variieren die Regeln stark von Kanton zu Kanton.

Wenn du das im Hinterkopf behältst, bist du schon weit vorne. Der Rest ist saubere Umsetzung: korrekt deklarieren, die Progression im Blick behalten, Finanzierung und Eigenmietwert aufeinander abstimmen und beim Kauf die kantonalen Spielregeln prüfen. Klingt nach viel? Ist es – aber mit Struktur gut machbar.

Lass uns jetzt Schritt für Schritt durch die wichtigsten Punkte gehen, damit du fundierte Entscheidungen treffen kannst.

Warum Immobilien beim Auswandern in die Schweiz so wichtig sind

- Immobilien sind Vermögens- und Lebensentscheidungen. Sie beeinflussen Steuern, Liquidität und deine Flexibilität.

- Die Schweiz besteuert Vermögen, aber im Detail zählt, wo die Immobilie liegt und wie sie genutzt wird.

- Kauf, Finanzierung, Haltefrist und Verkauf lösen jeweils eigene steuerliche Konsequenzen aus.

Ausländische Immobilien: Gute Nachrichten mit einem Haken namens Progressionsvorbehalt

Viele, die in die Schweiz ziehen, besitzen bereits Immobilien im Ausland – häufig in Deutschland, manchmal auch in Hotspots wie Dubai. Die zentrale Frage ist: Wie behandelt die Schweiz diese Werte steuerlich?

- Vermögenssteuer: Ausländische Immobilien werden in der Schweiz grundsätzlich nicht direkt mit Vermögenssteuer belastet. Du musst sie aber in der Steuererklärung angeben.

- Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus ausländischen Immobilien sind in der Schweiz nicht steuerpflichtig.

- Progressionsvorbehalt: Die Werte und Erträge fließen in die Berechnung deines Steuersatzes ein. Sie erhöhen also die Progression, mit der dein übriges, in der Schweiz steuerbares Einkommen und Vermögen belastet wird.

Ein Beispiel: Hast du in der Schweiz ein Vermögen von 500.000 CHF, aber zusätzlich im Ausland Immobilien im Millionenbereich, wird für die Progression dein gesamtes weltweites Vermögen betrachtet. Ergebnis: Der Steuersatz steigt – gezahlt wird aber nur auf das in der Schweiz steuerbare Vermögen. Das ist fair, aber eben nicht folgenlos.

Wichtig: Ob ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, spielt für diese Grundlogik keine entscheidende Rolle. Anders als in Deutschland werden ausländische Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinne in der Schweiz nicht einfach steuerpflichtig, nur weil kein DBA existiert.

Eigenmietwert: Der schweizerische Sonderweg, den du kennen musst

Eine Besonderheit der Schweiz ist der sogenannte Eigenmietwert. Nutzt du eine Immobilie selbst (also vermietest sie nicht), ordnet dir der Staat ein fiktives Einkommen zu – nämlich die Miete, die du theoretisch am Markt erzielen könntest. Dieses fiktive Einkommen wird als steuerbares Einkommen berücksichtigt.

- Das gilt grundsätzlich auch potenziell für selbstgenutzte Immobilien im Ausland bei der Ermittlung der Progression.

- Wie hoch der Eigenmietwert ist, wird behördlich festgelegt. Er kann je nach Lage und Objekt beachtlich sein.

- Finanzierungskosten (zum Beispiel Zinsen deiner Hypothek) kannst du gegen den Eigenmietwert gegenrechnen. Dadurch lässt sich die steuerliche Wirkung oft erheblich reduzieren.

Praxisnah: Angenommen, die Behörde setzt für dein Eigenheim einen Eigenmietwert an, der einer Jahresmiete von 60.000 CHF entspricht. Liegen deine Finanzierungskosten auf ähnlichem Niveau, neutralisiert sich dieser Effekt weitgehend. Das erklärt, warum viele Eigentümer in der Schweiz bewusst einen Teil der Hypothek stehen lassen.

Kaufen in der Schweiz: Lex Koller, Ferienwohnungen und die Gleichstellung mit B-Bewilligung

Du willst in der Schweiz kaufen? Dann wirst du den Begriff Lex Koller häufig hören. Ihr Zweck: die Überfremdung des Immobilienmarkts zu verhindern. Was heißt das konkret?

- Ausländer ohne Niederlassung sind beim Kauf von Immobilien in der Schweiz stark eingeschränkt. Grundsätzlich ist der Erwerb nicht erlaubt – es sei denn, eine Ausnahme greift.

- Ferienwohnungen können von Ausländern erworben werden, aber nur in streng limitiertem Umfang. In vielen Kantonen handelt es sich um sehr wenige, zusätzlich sehr teure Objekte. Und: Der Kauf muss von der Gemeinde genehmigt werden.

- Gute Nachricht für EU-Bürger mit B-Bewilligung: Für die primär selbst genutzte Wohnimmobilie wirst du in dieser Hinsicht Schweizerinnen und Schweizern gleichgestellt. Diese eine Wohnsitzimmobilie kannst du ohne Spezialklassifizierung erwerben. Für weitere Objekte (z. B. Anlageimmobilien) gelten wieder die Beschränkungen.

- Schlupflöcher via Gesellschaft? Nein. Auch über eine vermögensverwaltende Schweizer Gesellschaft lässt sich der Erwerb von Investmentobjekten nicht aushebeln, wenn du als ausländische Person den Beschränkungen unterliegst.

Finanzierung in der Schweiz: Warum 65% Hypothek oft „stehen bleiben“

Im Vergleich zu Deutschland wirkt die Schweizer Finanzierungspraxis ungewöhnlich: Man tilgt die Hypothek nicht komplett, sondern lässt typischerweise rund 65% dauerhaft bestehen. Das hat zwei handfeste Gründe:

- Vermögenssteuer wirkt auf das Nettovermögen. Schulden (wie Hypotheken) mindern die Bemessungsgrundlage. Bei typischen Schweizer Immobilienpreisen – Einfamilienhäuser kosten schnell 2–3 Mio. CHF – ist das relevant.

- Eigenmietwert versus Zinsen: Die Zinskosten lassen sich gegen den Eigenmietwert gegenrechnen. Wer vollständig entschuldet, hat zwar keine Zinskosten mehr, aber den vollen Eigenmietwert als steuerpflichtiges fiktives Einkommen. Mit einer moderaten, dauerhaft stehenden Hypothek bleibt die Steuerlast häufig insgesamt geringer.

Diese Logik führt zu einem sehr schweizerischen Optimum: solide Eigenmittel, konservative Belehnung – aber keine vollständige Entschuldung um jeden Preis. Wichtig bleibt die Liquiditätsplanung: Zinsen, Amortisationen bis zur Zielbelehnung und Reserven müssen zur persönlichen Situation passen.

Verkaufen in der Schweiz: Grundstückgewinnsteuer statt Spekulationsfrist

Beim Verkauf gibt es in der Schweiz einen klaren Unterschied zu Deutschland: Es existiert keine Spekulationsfrist, nach der ein Verkauf steuerfrei wird. Stattdessen gilt:

- Der Gewinn aus der Veräußerung von Immobilien ist steuerpflichtig – unabhängig von der Haltedauer.

- Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt stark von der Haltedauer und vom Kanton ab. Kurzfristige Verkäufe können mit Steuersätzen bis zu rund 50% auf den Gewinn belegt werden.

- Je länger du hältst, desto niedriger wird der Satz. Nach einigen Jahren kann die Last deutlich sinken; wie stark, bestimmen Kanton und Gemeinde.

- „Share Deal“ als Ausweg? Selbst wenn du die Immobilie über eine Gesellschaft hältst: Der Verkauf der Anteile einer reinen Immobiliengesellschaft wird steuerlich nicht wie der Verkauf von gewöhnlichem beweglichem Privatvermögen behandelt. Ein Umweg über Firmenanteile bringt dich hier also nicht aus der Steuerpflicht heraus.

Nebenkosten beim Kauf: Handänderungssteuer und Notariat

Zu den Erwerbsnebenkosten gehört in der Schweiz vor allem die Handänderungssteuer – das schweizerische Pendant zur Grunderwerbsteuer. Sie ist kantonal geregelt:

- Manche Kantone erheben keine Handänderungssteuer, zum Beispiel Zürich und Schwyz.

- In vielen anderen Kantonen bewegt sie sich häufig im Bereich von etwa 2–3% des Kaufpreises.

- Notariats- und Grundbuchgebühren liegen typischerweise um etwa 1% und sind damit oft niedriger als in Deutschland.

Beachte: In der Regel trägt der Käufer die Handänderungssteuer. Prüfe vor dem Kauf die kantonalen Regeln und kalkuliere die Nebenkosten frühzeitig mit ein.

Schenken und Erben: Bund steuerfrei, Kantone entscheiden – Handänderung im Blick behalten

Auf Bundesebene gibt es in der Schweiz weder Erbschafts- noch Schenkungssteuern. Was zählt, ist die kantonale Ebene:

- Einige Kantone kennen keine Erbschafts- und Schenkungssteuern (zum Beispiel Schwyz).

- In vielen anderen Kantonen sind Schenkungen und Erbschaften in direkter Linie (an Kinder) sowie an Ehepartner häufig steuerfrei oder stark begünstigt.

- Trotzdem kann bei Eigentumsübertragungen die Handänderungssteuer anfallen, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Auch hier lohnt der Blick in die kantonalen Details – Ausnahmen und Reduktionen sind je nach Kanton möglich, aber keineswegs garantiert.

Strategische Tipps für deinen Immobilien- und Steuerfahrplan

- Steuerprogression aktiv managen: Ausländische Immobilien sind zwar nicht direkt steuerpflichtig, erhöhen aber deinen Steuersatz. Plane Liquidität und Struktur entsprechend.

- Eigenmietwert und Finanzierung abstimmen: Eine zu niedrige Verschuldung kann zu einer spürbaren Steuerlast führen. Die optimale Belehnung ist eine individuelle Rechnung.

- Lex Koller frühzeitig klären: Prüfe vor jeder Kaufabsicht, ob und was du als Ausländer überhaupt erwerben darfst – inklusive Ferienwohnungskontingenten und kommunaler Genehmigung.

- Verkauf mit Zeit planen: Hältst du länger, sinkt die Grundstückgewinnsteuer. Ein vorschneller Verkauf kann teuer werden.

- Kantonale Unterschiede nutzen: Steuern sind in der Schweiz ein Kanton- und Gemeindethema – Wahl des Wohnorts und des Objektstandorts kann einen großen Unterschied machen.

Fazit: Mit Know-how und Planung zur sicheren Entscheidung

Immobilien in der Schweiz sind faszinierend – und komplex. Ausländische Objekte belasten zwar nicht direkt die Steuer, beeinflussen aber deine Progression. In der Schweiz selbst regelt die Lex Koller, was du erwerben darfst. Die Finanzierung folgt einer eigenen Logik, die sich aus Vermögenssteuer und Eigenmietwert erklärt. Beim Verkauf entscheidet keine Spekulationsfrist, sondern die Grundstückgewinnsteuer – kantonal sehr unterschiedlich. Dazu kommen Handänderungssteuer, Notariatskosten und große kantonale Unterschiede bei Erbschaft und Schenkung.

Wenn du das alles berücksichtigst, legst du die Grundlage für kluge Entscheidungen: Welche Immobilie passt wirklich zu deiner Lebensplanung? Kaufst du jetzt oder später? Wie strukturierst du Finanzierung und Steuern so, dass sie zu deinem Cashflow und deiner Vermögensstrategie passen? Die Antworten sind individuell – und genau deshalb lohnt sich professionelle Unterstützung.

Mein Rat: Geh das Thema strukturiert an. Erstelle eine Bestandsaufnahme deiner Immobilien (In- und Ausland), prüfe die kantonalen Regeln am Zielort, simuliere die Steuerwirkung von Eigenmietwert und Zinsen und plane die Haltefristen realistisch. Und wenn du dir Unterstützung wünschst: Such dir ein eingespieltes Team aus Anwälten und Steuerberatern, die die Schweizer Besonderheiten aus dem Effeff kennen. So wird deine Auswanderung in die Schweiz nicht nur emotional, sondern auch finanziell ein Erfolg.

Bereit für den nächsten Schritt? Dann bring Ordnung in deine Zahlen, kläre deine Ziele – und triff anschließend eine informierte Entscheidung. Die Schweiz belohnt Planung und Klarheit. Nutze das für dich.